下面通過一個案例，給你(nǐ)答案。

「一」2017年(nián)，林某與盧某簽訂《商鋪認購(gòu)書(shū)》。該認購(gòu)書(shū)約定：1出售方爲林某，認購(gòu)方爲盧某。認購(gòu)方自(zì)願認購(gòu)廣州市越秀區XX号商鋪。2認購(gòu)方按下列要求付清總價款：3.1 2017年(nián)3月25日(rì)支付定金15萬元；3.5總價款的40%在2017年(nián)3月30日(rì)前申辦貸款手續；3認購(gòu)方須于2017年(nián)3月30日(rì)前簽署《商鋪買賣合同》；如(rú)認購(gòu)方未按期限與出售方簽訂《商鋪買賣合同》，視爲違約，認購(gòu)方所交定金不予返還(hái)。
 

「二」 後盧某因無法辦理(lǐ)銀行貸款，雙方就(jiù)商鋪總價款的付款方式又無法達成一緻意見(jiàn)，故盧某未在約定期限内同林某簽訂《商鋪買賣合同》。後盧某請(qǐng)求林某返還(hái)定金，林某不同意。故盧某向法院起訴請(qǐng)求林某返還(hái)定金。
 

「三」 一審法院認爲：雙方不能訂立正式商鋪買賣合同的責任在盧某，故根據《商鋪認購(gòu)書(shū)》的約定盧某無權要求退還(hái)定金。
 

「四」 盧某不服，向上級人(rén)民(mín)法院起訴。盧某認爲雙方系因付款方式無法達成一緻意見(jiàn)導緻無法按期簽訂商鋪買賣合同，不按約簽訂合同的原因不屬于本人(rén)，故林某應返還(hái)定金。
 

「五」 二審人(rén)民(mín)法院支持了盧某的上訴請(qǐng)求。二審法院認爲：雙方于2017年(nián)3月25日(rì)訂立《商鋪認購(gòu)書(shū)》，目的在于訂立《商鋪買賣合同》。然而，盧某于次日(rì)即提出對于付款方式、過戶、交付等條款有異議(yì)。而《商鋪認購(gòu)書(shū)》僅約定支付定金15萬元和40%房(fáng)款辦理(lǐ)按揭，對于其他(tā)房(fáng)款的支付方式和時間沒作(zuò)約定。因此，雙方對于商品房(fáng)買賣合同主要條款的付款方式并未協商一緻，所以雙方未能訂立《商鋪買賣合同》，不可(kě)單方歸責于盧某。盧某主張返還(hái)全部定金，應予支持。

本案屬于典型的“交付定金後，未按約簽訂合同，請(qǐng)求返還(hái)定金”類房(fáng)屋買賣糾紛。根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的解釋》中第四條的規定：
 

出賣人(rén)通過認購(gòu)、訂購(gòu)、預訂等方式向買受人(rén)收受定金作(zuò)爲訂立商品房(fáng)買賣合同擔保的，如(rú)果因當事(shì)人(rén)一方原因未能訂立商品房(fáng)買賣合同，應當按照(zhào)法律關于定金的規定處理(lǐ)；因不可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)雙方的事(shì)由，導緻商品房(fáng)買賣合同未能訂立的，出賣人(rén)應當将定金返還(hái)買受人(rén)。
 

通過以上條款可(kě)以得(de)出，決定是否能返還(hái)定金的條件(jiàn)是“到底是誰導緻雙方最終未能簽訂商品房(fáng)買賣合同“，如(rú)果系買方原因造成，如(rú)買方嫌價格高想違約或湊不出房(fáng)款，則不好意思，您的定金退不了了；反之，如(rú)果因不可(kě)歸責于雙方的理(lǐ)由，或者是賣方的理(lǐ)由，如(rú)國(guó)家政策變化、賣方單純不想賣了等，則您的定金不僅能退，反而有可(kě)能雙倍返還(hái)（賣方違約情形下）。
 

本案中，因《商鋪預售合同》中付款方式約定的不明确，雙方在簽訂商鋪買賣合同中，關于付款方式又未能協商确認，因而無法簽訂商鋪買賣合同。因此，是雙方的原因造成無法簽訂買賣合同，故盧某當然有權要求返還(hái)定金，這樣對盧某也更公平。

 生(shēng)活中，對買方而言，無法按約簽訂買賣合同的理(lǐ)由千千萬，但(dàn)是已經付了幾萬的定金，白(bái)白(bái)沒了定金，實在痛心。那怎樣要回定金呢(ne)？通過本案，希望對你(nǐ)有所啓發。
 

筆者簡要介紹以下幾個突破口，僅供參考：
 

1 、從(cóng)房(fáng)屋預售合同（或定金合同）無效或可(kě)撤銷方面着手
 

合同無效或可(kě)撤銷，交付的定金自(zì)然要返還(hái)。如(rú)産生(shēng)争議(yì)時，出賣人(rén)未取得(de)土(tǔ)地使用權證書(shū)、建築工(gōng)程規劃許可(kě)證或商品房(fáng)預售許可(kě)證明；如(rú)出賣的房(fáng)屋屬于違法建築；如(rú)出賣人(rén)或買方簽訂合同時屬于無行爲能力人(rén)或限制行爲能力人(rén)；如(rú)簽訂預售合同過程中，出賣人(rén)存在欺詐、脅迫等情形等。
 

2、 從(cóng)出賣人(rén)侵犯優先權或房(fáng)屋有其他(tā)共有人(rén)方面着手
 

按份共有财産的每個共有人(rén)有權要求将自(zì)己的份額分(fēn)出或者轉讓。但(dàn)在出售時，其他(tā)共有人(rén)在同等條件(jiàn)下，有優先購(gòu)買的權利。如(rú)果房(fáng)屋屬于按份共有财産，買方可(kě)通知其他(tā)共有人(rén)，如(rú)果其他(tā)共有人(rén)不同意出賣人(rén)銷售房(fáng)屋，則買方可(kě)以購(gòu)房(fáng)合同目的無法實現而不予簽訂房(fáng)屋買賣合同，從(cóng)而要求出賣人(rén)返還(hái)定金。
 

房(fáng)屋屬于共同共有情形下，如(rú)夫妻共同财産，買方可(kě)以通知其他(tā)共有人(rén)，如(rú)果其他(tā)共有人(rén)不同意出賣人(rén)銷售房(fáng)屋，則買方可(kě)以購(gòu)房(fáng)合同目的無法實現而不予簽訂房(fáng)屋買賣合同，從(cóng)而要求出賣人(rén)返還(hái)定金。
 

3、 從(cóng)房(fáng)屋權屬有争議(yì)方面着手
 

出賣人(rén)應當對所出售的房(fáng)屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權。如(rú)果有證據證明出賣人(rén)對房(fáng)屋并不擁有絕對的所有權，買方可(kě)以此爲由不予簽訂買賣合同，要求出賣人(rén)返還(hái)定金。
 

4、 從(cóng)房(fáng)屋是否被采取強制措施着手
 

被司法機(jī)關和行政機(jī)關依法裁定、決定查封或者以其他(tā)形式限制房(fáng)地産權利的房(fáng)屋，房(fáng)屋所有人(rén)在房(fáng)屋被解除上述措施前不得(de)出售。因此，若房(fáng)屋屬于此種情形，買方可(kě)以此爲由不予簽訂買賣合同，要求出賣人(rén)返還(hái)定金。
 

5 、從(cóng)預售合同中有約定不明确的方向着手
 

如(rú)本案中，因預售合同中關于付款方式等約定不明，造成雙方無法簽訂房(fáng)屋買賣合同。因此使用本理(lǐ)由需要去(qù)預售合同中仔細尋找“問(wèn)題點“，發現合同中關于房(fáng)屋買賣關鍵信息約定不清的條款，如(rú)房(fáng)屋面積、房(fáng)屋戶型、房(fáng)屋價款、付款方式等，如(rú)果這些内容約定不明确，雙方又未能達成一緻意見(jiàn)，買方可(kě)以此爲由不予簽訂房(fáng)屋買賣合同，要求返還(hái)定金。
 

6、從(cóng)預簽訂的房(fáng)屋買賣合同存在霸王條款或與當初承諾不實的條款方向着手
 

如(rú)果出賣人(rén)提供的房(fáng)屋買賣合同存在霸王條款，如(rú)嚴重剝奪買方權利的條款，買方可(kě)要求出賣人(rén)删除該條款，但(dàn)出賣人(rén)拒絕删除，則買方可(kě)以拒絕簽約，在這種情形下，未簽訂合同的責任不在買方，故買方有權要求出賣人(rén)返還(hái)定金。
 

如(rú)果有證據證明房(fáng)屋買賣合同中某些條款，與當初簽訂預售合同時承諾的不一緻，買方可(kě)要求出賣人(rén)按照(zhào)原先的承諾簽訂買賣合同，如(rú)果出賣人(rén)拒絕，則買方可(kě)以拒絕簽約，在這種情形下，未簽訂合同的責任不在買方，故買方有權要求出賣人(rén)返還(hái)定金。
 

7 、從(cóng)不可(kě)抗力，或情勢變更等方向着手
 

如(rú)發生(shēng)地震，房(fáng)屋毀壞。如(rú)政府出台限購(gòu)政策或限貸政策，導緻買方無法履行合同等。
 

以上隻是筆者根據經驗和衆多案例整理(lǐ)出的“雕蟲小技“，能否完全适用，還(hái)要根據案情作(zuò)不同的分(fēn)析。
 

對于買方，如(rú)果你(nǐ)不想失去(qù)定金，筆者還(hái)是奉勸你(nǐ)買房(fáng)多三四，簽字多掂量，做事(shì)多誠信，否則毀了約，丢了金，愁了人(rén)。