作(zuò)者：徐宏宇（浙江豐國律師事務所工會委員會實習律師(shī)）

近日(rì)，一則新聞又引發了群衆對小區圍牆的熱(rè)議(yì)。來(lái)自(zì)杭州市拱墅區小河街道董家弄19幢的一樓居民(mín)反映，社區和街道辦要強制拆除他(tā)們已經使用了28年(nián)的圍牆和天井。更令他(tā)們不解是，在去(qù)年(nián)的“三改一拆”行動中，圍牆并沒有被認定爲違章(zhāng)建築予以拆除，但(dàn)是現在卻又要拆除，不知道社區和街道的依據何在？對此小河街道的一位負責人(rén)的說(shuō)法是拆除圍牆是爲了整治改造小區面貌，建設美麗拱墅。并且這項決定已經通過黨員(yuán)居民(mín)代表大(dà)會同意，程序符合相(xiàng)關法律法規規定。可(kě)居民(mín)們表示自(zì)己從(cóng)未參加過任何會議(yì)，也沒有人(rén)來(lái)征詢過他(tā)們的意見(jiàn)，就(jiù)是突然接到了社區和街道辦要拆圍牆的通知。那麽社區和街道辦是否具有權拆除一樓圍牆的權力？作(zuò)出拆除決定的程序是否符合法律規定呢(ne)？今天我們就(jiù)聊一聊這些事(shì)？

根據現行有效的法律法規規定，住宅樓的建造要經過立項審批、用地申請(qǐng)、勘察測繪設計(jì)、開工(gōng)建設、工(gōng)程監理(lǐ)、竣工(gōng)驗收等幾項步驟。在這些步驟中，會形成建設用地規劃許可(kě)證、建設項目規劃許可(kě)證、建設工(gōng)程總平面圖、建設工(gōng)程竣工(gōng)圖等文件(jiàn)。這些文件(jiàn)會标明建設用地紅(hóng)線、建設工(gōng)程總體(tǐ)布局等信息。一般來(lái)說(shuō)，如(rú)果圍牆及天井存在于建設用地紅(hóng)線範圍内，并且通過了竣工(gōng)驗收，可(kě)以認定其爲合法建造，否則就(jiù)是違章(zhāng)建築。董家弄19幢的居民(mín)表示他(tā)們一樓的圍牆從(cóng)房(fáng)子建好就(jiù)有，并且當年(nián)的公房(fáng)使用單上也有天井這部分(fēn)面積，去(qù)年(nián)“三改一拆”中也沒有認定圍牆屬于違章(zhāng)建築，那麽董家弄19幢一樓的圍牆可(kě)以認定爲合法建造，其所有權依法受保護。但(dàn)是如(rú)果在天井内一樓居民(mín)搭建了陽光(guāng)房(fáng)、雨(yǔ)棚等設施，并且沒有經過規劃、城(chéng)管部門(mén)的審批，那麽這部分(fēn)就(jiù)屬于違建，政府相(xiàng)關職能部門(mén)有權拆除。

如(rú)上分(fēn)析，在圍牆、天井合法建造的前提下，才可(kě)能討(tǎo)論其所有權與使用權。《物權法》第九條規定：”不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生(shēng)效力；未經登記，不發生(shēng)效力，但(dàn)法律另有規定的除外。”第七十條規定：“業主對建築物内的住宅、經營性用房(fáng)等專有部分(fēn)享有所有權，對專有部分(fēn)以外的共有部分(fēn)享有共有和共同管理(lǐ)的權利。”第七十三條：“建築區劃内的道路(lù)，屬于業主共有，但(dàn)屬于城(chéng)鎮公共道路(lù)的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但(dàn)屬于城(chéng)鎮公共綠地或者明示屬于個人(rén)的除外。建築區劃内的其他(tā)公共場所、公用設施和物業服務用房(fáng)，屬于業主共有。”因此圍牆、天井歸誰所有，誰有權使用，最重要的依據是《房(fáng)屋所有權證》。如(rú)果房(fáng)産證上登記了圍牆和天井，毫無疑問(wèn)，一樓居民(mín)享有所有權，任何人(rén)無權侵犯，包括政府，除非存在征收補償；如(rú)果圍牆和天井沒有登記在房(fáng)産證上，那麽依據上述物權法的規定，這部分(fēn)就(jiù)應該屬于業主共有。至于如(rú)何使用，業主可(kě)以自(zì)由協商确定，如(rú)不違反法律規定，亦不侵害他(tā)人(rén)合法權益，都(dōu)應有效。從(cóng)新聞中可(kě)以得(de)知，董家弄19幢一樓居民(mín)的房(fáng)産證中确實沒有登記圍牆和天井的使用面積，那麽圍牆和天井就(jiù)應屬于19幢全體(tǐ)業主共有，由他(tā)們決定如(rú)何使用。目前來(lái)看(kàn)，絕大(dà)多數業主均同意按照(zhào)現狀由一樓住戶繼續使用天井和圍牆部分(fēn)，這樣的約定應當得(de)到尊重。

在采訪中，小河街道負責人(rén)稱拆除改造圍牆的決定是經過黨員(yuán)居民(mín)代表大(dà)會同意的，那麽他(tā)們有權作(zuò)出這樣的決定嗎(ma)？筆者認爲居民(mín)代表大(dà)會無權作(zuò)出。對于住宅樓圍牆進行拆除改造，屬于《物權法》第七十六條規定的“改建、重建建築物及其附屬設施”事(shì)項。同樣依據該條文，決定該事(shì)項應當經專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主同意。所以董家弄19幢一樓圍牆的拆除改造應由業主大(dà)會決定，而不是居民(mín)代表大(dà)會。二者的區别在此舉例說(shuō)明，A、B、C小區都(dōu)屬于D社區，D社區召開居民(mín)代表大(dà)會時，A、B、C小區均應選派代表參加。但(dàn)當A小區決定是否拆除自(zì)己小區圍牆時，隻能由A小區的業主決定，B、C小區居民(mín)無權參與，這是由物權的排他(tā)性決定的。現在的董家新村由原來(lái)的三寶新村、觀音橋、董家新村、董家弄4個80年(nián)代老小區組成。在此基礎上召開的居民(mín)代表大(dà)會，必然會有不屬于圍牆共有權人(rén)的居民(mín)參加，其通過的拆除改造圍牆決定，其實質是用大(dà)多數人(rén)的“民(mín)主”侵犯少數人(rén)的利益。所以小河街道負責人(rén)所稱的拆除圍牆決定及程序符合法律法規，筆者認爲并不能成立。
 

    小結：本來(lái)是一件(jiàn)造福于民(mín)的整治工(gōng)程，卻遭到了部分(fēn)群衆的強烈反對，這不得(de)不讓人(rén)反思當下政府依法行政和推進全面依法治國(guó)的重要性。随着社會發展，廣大(dà)民(mín)衆的法律保護意識越來(lái)越強。面對複雜的社會問(wèn)題，政府作(zuò)爲管理(lǐ)者，在處理(lǐ)、解決問(wèn)題時，民(mín)衆更關心政府行爲是否公平公正、依法依規。政府行爲違法違紀有失公正，将影(yǐng)響政府在群衆心目中的形象，公信力受損。政府隻有不斷加強自(zì)身(shēn)依法行政建設，才能利國(guó)利民(mín)。