讀(dú)到這裡(lǐ)，很多讀(dú)者可(kě)能會問(wèn)，房(fáng)屋出賣人(rén)的主張會得(de)到法院的支持嗎(ma)？農村房(fáng)屋買賣合同會被認定爲無效嗎(ma)？如(rú)果合同無效，房(fáng)屋或拆遷利益如(rú)何處理(lǐ)呢(ne)？


帶着以上的問(wèn)題，筆者整理(lǐ)了三個案例，通過案例，我們會找到答案，同時給我們警醒。

案例一

姚某及劉某均爲北京市順義區××村民(mín)，雙方于1995年(nián)7月11日(rì)簽訂房(fáng)屋買賣協議(yì)，協議(yì)約定：劉某将房(fáng)産賣與姚某，房(fáng)屋價值1萬元，協議(yì)簽訂後，姚某搬入涉案房(fáng)屋居住至案發日(rì)長達二十餘年(nián)之久。
 

2017年(nián)，姚某向北京順義區人(rén)民(mín)法院起訴，請(qǐng)求确認房(fáng)屋買賣合同有效。劉某答辯稱房(fáng)屋買賣行爲未經行政機(jī)關審批同意，房(fáng)屋買賣合同應無效，姚某應歸還(hái)房(fáng)屋。
 

北京順義區人(rén)民(mín)法院認爲姚某、劉某均系河南(nán)村集體(tǐ)經濟組織成員(yuán)，均享有該村集體(tǐ)經濟組織成員(yuán)的相(xiàng)關權利，包含宅基地使用權。劉某将涉案房(fáng)屋出售于姚某，并未違反相(xiàng)關的法律規定，不存在合同無效的情形，故判決房(fáng)屋買賣合同有效。
 

案例評析一：根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)土(tǔ)地管理(lǐ)法》第六十三條規定，“農民(mín)集體(tǐ)所有的土(tǔ)地使用權不得(de)出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，農村房(fáng)屋買賣必然同時處分(fēn)該房(fáng)屋所占有的宅基地，而農村集體(tǐ)土(tǔ)地的宅基地使用權系村集體(tǐ)經濟組織成員(yuán)方可(kě)享有的權利，與特定的身(shēn)份關系緊密相(xiàng)連，非本集體(tǐ)經濟組織成員(yuán)無權取得(de)。故如(rú)果農村房(fáng)屋買賣合同的雙方均是同一集體(tǐ)經濟組織的成員(yuán)，則雙方的房(fáng)屋買賣行爲并不違反法律的強制性規定，在沒有合同法第52條規定的合同無效情形下，農村房(fáng)屋買賣合同有效，反之，則房(fáng)屋買賣合同無效。
 

那麽如(rú)果購(gòu)買房(fáng)不是房(fáng)屋所在地的村集體(tǐ)成員(yuán)呢(ne)，房(fáng)屋買賣合同被認定無效後，房(fáng)屋怎麽處理(lǐ)呢(ne)？
 

（一）當房(fáng)屋被拆遷

案例二

1996年(nián)，雷某與薄某訂立房(fáng)屋買賣合同，約定雷某将訴争院落内房(fáng)屋出賣給薄某。1996年(nián)11月9日(rì)，薄某給付雷某購(gòu)房(fáng)款66000元，雷某出具收款證明一份。同日(rì)，薄某将戶口遷至訴争院落，但(dàn)其戶口爲非農業家庭戶。2017年(nián)10月20日(rì)，雷某訴至一審法院，要求确認雷某、薄某之間的房(fáng)屋買賣合同無效，并要求獲得(de)訴争院落及房(fáng)屋的拆遷補償利益。
 

另查明，拆遷人(rén)與薄某簽訂的拆遷補償協議(yì)中，約定的拆遷款包括：宅基地區位補償價、裝修、設備及附屬物補償價、搬遷補助費、搬遷獎勵費等。
 

案件(jiàn)評析二：本案的争議(yì)焦點一：房(fáng)屋買賣合同是否有效。
 

因薄某并非劉各長村村民(mín)，不享有使用該村集體(tǐ)組織宅基地的資格。房(fáng)屋買賣協議(yì)，違反了有關法律規定，應屬無效。
 

争議(yì)焦點二：合同無效後，房(fáng)屋如(rú)何處理(lǐ)，拆遷利益如(rú)何處理(lǐ)。
 

按照(zhào)合同法的規定，合同無效後，因該合同取得(de)的财産應當予以返還(hái)，不能返還(hái)或者沒有必要返還(hái)的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都(dōu)有過錯的，應當各自(zì)承擔相(xiàng)應的責任。農村房(fáng)屋買賣合同被确認無效後，薄某應當将房(fáng)屋返還(hái)給雷某，雷某亦将收取的價款返還(hái)給薄某。但(dàn)涉訴房(fáng)屋已被拆除，故沒有返還(hái)的必要。
 

首先，關于宅基地的區位補償部分(fēn)。因宅基地使用權登記在雷某名下，故合同無效後，關于宅基地的區位補償應歸雷某所有，但(dàn)雷某明知其所出賣的房(fáng)屋及宅基地屬于我國(guó)法律禁止流轉的範圍，其在出賣房(fáng)屋多年(nián)後又以違法出售房(fáng)屋爲由主張合同無效，違背了誠實信用原則，故其應對合同無效承擔主要責任。故法院最終認定宅基地區位補償的百分(fēn)之七十歸薄某所有，剩餘百分(fēn)之三十歸雷某所有。
 

其次，關于房(fáng)屋重置成新補償及裝修、設備、附屬物的補償。該部分(fēn)系合同無效後，薄某将訴争房(fáng)屋返還(hái)給雷某，雷某應當給予薄某的賠償。在訴争房(fáng)屋已被實際拆除并轉化爲拆遷利益的前提下，應确認該部分(fēn)補償利益歸薄某所有，無須返還(hái)。
 

再次，關于搬遷獎勵費的補償。該部分(fēn)補償系針對被拆遷人(rén)即房(fáng)屋實際居住人(rén)配合拆遷政策給予的補償，與雷某無關，薄某亦無須返還(hái)。
 

小結：房(fáng)屋買賣合同被認定無效後，除宅基地的區位補償款或回購(gòu)房(fáng)安置利益這種與宅基地使用權密切相(xiàng)關的拆遷利益，原出賣人(rén)有權主張外，其他(tā)如(rú)裝修、設備及附屬物補償價、搬遷補助費、搬遷獎勵費等費用，因屬于買房(fáng)人(rén)的積極行爲造成的拆遷補償，應屬于買房(fáng)人(rén)所有，出賣人(rén)無權要求返還(hái)。
 

     （二）當房(fáng)屋未被拆遷

案例三

2012年(nián)10月24日(rì)，金某與俞某簽訂了《協議(yì)》一份，約定将坐(zuò)落于嘉興市秀洲區的農村房(fáng)屋拆遷安置的宅基地128平方米和該拆遷安置用房(fáng)建造建築指标520平方米（樓層四層半）轉讓給俞某，房(fáng)屋竣工(gōng)後的所有權和該房(fáng)屋所占宅基地歸俞某所有；拆遷安置房(fáng)轉讓費合計(jì)爲150萬元，房(fáng)屋的建造費用全部由俞某自(zì)行負責承擔，金某協助辦理(lǐ)有關手續；協議(yì)簽訂後，俞建興向金某支付了宅基地轉讓費，并在宅基地上建造了三底四層半的房(fáng)屋一處，房(fáng)屋建成後，俞某搬入居住。
 

2017年(nián)，金某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、确認雙方簽訂的協議(yì)無效；2、俞某返還(hái)位于嘉興市秀洲區的房(fáng)屋。
 

案件(jiàn)評析三：本案雙方買賣的标的爲農村宅基地和建房(fáng)指标，而俞某并非該集體(tǐ)經濟組織成員(yuán)，故轉讓協議(yì)無效。
 

合同無效後，俞某建造的房(fáng)屋如(rú)何處理(lǐ)呢(ne)？俞某支付的轉讓費如(rú)何處理(lǐ)呢(ne)？
 

合同法規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得(de)的财産，應當予以返還(hái)；不能返還(hái)或者沒有必要返還(hái)的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都(dōu)有過錯的，應當各自(zì)承擔相(xiàng)應的責任。”根據該法律規定及“房(fáng)地一體(tǐ)”的原則，俞某應當向金某返還(hái)涉案宅基地，以及在宅基地上建造的房(fáng)屋，金某亦應返還(hái)俞某宅基地轉讓款合計(jì)150萬元。
 

由于不懂(dǒng)法，本案中的俞某辛辛苦苦建造的房(fáng)子，就(jiù)這樣“拱手讓與他(tā)人(rén)“，住了幾年(nián)的家也随之消失。雖然金某需返還(hái)150萬元及對應利息，但(dàn)也無法挽回俞某的損失。
 

案件(jiàn)總結：通過以上案例，可(kě)以看(kàn)出，農村房(fáng)屋買賣隐藏着巨大(dà)的風(fēng)險，尤其當購(gòu)買方不是農村集體(tǐ)成員(yuán)時，會面臨合同無效的風(fēng)險。即使你(nǐ)在房(fáng)屋裡(lǐ)生(shēng)活了幾十年(nián)，房(fáng)屋出賣方随時有可(kě)能殺出來(lái)，主張合同無效，要求你(nǐ)騰退房(fáng)屋或返還(hái)拆遷利益。它就(jiù)像一顆不定時炸彈一樣，對于購(gòu)房(fáng)者而言隻能祈禱賣方信守承諾，不踐踏當初雙方達成的合意。
 

那麽假如(rú)你(nǐ)已經購(gòu)買了農村房(fáng)屋，且不是農村集體(tǐ)的一員(yuán)，怎樣盡量減少些損失呢(ne)？
 

1 保存好購(gòu)買房(fáng)屋的合同，具體(tǐ)如(rú)支付購(gòu)房(fáng)款的證據，如(rú)收條，打款記錄等。避免因是否存在買賣行爲産生(shēng)争議(yì)。
 

2 保存好裝修、翻修房(fáng)屋等證據，一旦因房(fáng)屋無效，買方需騰退房(fáng)屋時，買方可(kě)就(jiù)房(fáng)屋附加價值要求賣方返還(hái)。
 

3 盡早加入房(fáng)屋所在村的集體(tǐ)。當然這條就(jiù)目前的戶籍政策而言，很難實現。
 

以上建議(yì)對減少購(gòu)房(fáng)者合同無效後的損失，隻是“揚湯止沸“，所以強烈建議(yì)購(gòu)買農村房(fáng)屋時，一定要慎之又慎，做好合同無效的心理(lǐ)準備，否則賠了夫人(rén)又折兵(bīng)，到那個時候再後悔就(jiù)來(lái)不及了。
 

最後，對于出賣方而言，願你(nǐ)能信守承諾！