作(zuò)者|胡奎
浙江飛揚律師(shī)事(shì)務所律師(shī)
杭州師(shī)範大(dà)學錢江學院講師(shī)
一、前期物業管理(lǐ)
在城(chéng)市，住宅小區是由建設單位（俗稱開發商）開發建造的。建設單位可(kě)能會在建造過程中就(jiù)預售物業，以盡快(kuài)回籠資金，也可(kě)能在全部建造好後進行銷售。不管是預售還(hái)是銷售，都(dōu)存在一個前期物業管理(lǐ)的問(wèn)題，因爲業主大(dà)會和業主委員(yuán)會沒那麽快(kuài)成立。
國(guó)務院《物業管理(lǐ)條例》規定，在業主、業主大(dà)會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書(shū)面的前期物業服務合同。1盡管《物業管理(lǐ)條例》規定了“國(guó)家提倡建設單位按照(zhào)房(fáng)地産開發與物業管理(lǐ)相(xiàng)分(fēn)離(lí)的原則，通過招投标的方式選聘具有相(xiàng)應資質的物業服務企業”, 2 但(dàn)建設單位基本上都(dōu)會選聘自(zì)己的下屬物業服務企業或與自(zì)己關系密切的物業服務企業，正所謂“肥水不流外人(rén)田”。
在前期物業管理(lǐ)中，如(rú)果物業服務做得(de)好，業主一般不會更換物業服務企業；但(dàn)如(rú)果做得(de)不好，在業主大(dà)會和業主委員(yuán)會成立後，物業服務企業就(jiù)有可(kě)能被更換。盡管前期物業服務合同也可(kě)以約定期限，但(dàn)如(rú)果期限未滿，隻要新成立的業主委員(yuán)會與新的物業服務企業簽訂的物業服務合同生(shēng)效，那前期物業服務合同也就(jiù)終止了，不用等到期限屆滿。3
同時，建設單位在銷售物業之前，應當制定臨時管理(lǐ)規約，對有關物業的使用、維護、管理(lǐ)，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理(lǐ)規約應當承擔的責任等事(shì)項依法作(zuò)出約定。但(dàn)建設單位制定的臨時管理(lǐ)規約，不得(de)侵害物業買受人(rén)的合法權益。4而且，建設單位應當在物業銷售前将臨時管理(lǐ)規約向物業買受人(rén)明示，并予以說(shuō)明。物業買受人(rén)在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理(lǐ)規約予以書(shū)面承諾。5
二、首次業主大(dà)會會議(yì)的召開和業主委員(yuán)會的成立
《浙江省物業管理(lǐ)條例》規定，當（一）房(fáng)屋出售并交付使用的建築面積達到物業總建築面積百分(fēn)之六十以上的，或者（二）首套房(fáng)屋出售并交付使用已滿兩年(nián)，且房(fáng)屋出售并交付使用的建築面積達到物業總建築面積百分(fēn)之三十以上的，物業主管部門(mén)應當指導業主成立業主大(dà)會籌備組，籌備召開首次業主大(dà)會會議(yì)，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、居民(mín)委員(yuán)會應當予以協助。6
也就(jiù)是說(shuō)，首次業主大(dà)會會議(yì)的召開，必須滿足一定的條件(jiàn)，達到一定的業主人(rén)數規模，才具有廣泛的業主民(mín)意基礎，業主大(dà)會做出的決定才具有正當性。但(dàn)如(rú)果某個樓盤銷售得(de)很不好，銷售并交付使用的建築面積長時間達不到百分(fēn)之六十，也不能無限期拖下去(qù)，可(kě)以在滿足更低的條件(jiàn)下召開首次業主大(dà)會會議(yì)。但(dàn)是，物業管理(lǐ)區域内隻有一個業主的，或者業主人(rén)數較少且經全體(tǐ)業主一緻同意，也可(kě)以不成立業主大(dà)會，而由業主共同履行業主大(dà)會和業主委員(yuán)會的職責。7
首次召開業主大(dà)會會議(yì)，選舉業主委員(yuán)會成員(yuán)，成立業主委員(yuán)會，是首要任務。因爲隻有成立業主委員(yuán)會，才能更好地開展後續的其他(tā)各項工(gōng)作(zuò)。在業主大(dà)會選舉出合格的業主委員(yuán)會成員(yuán)後30日(rì)内，還(hái)須向物業所在地的區、縣人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門(mén)和街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府備案。8
三、業主大(dà)會的職責
業主大(dà)會由物業管理(lǐ)區域内的全體(tǐ)業主組成。一個物業管理(lǐ)區域成立一個業主大(dà)會。業主大(dà)會代表和維護物業管理(lǐ)區域内全體(tǐ)業主在物業管理(lǐ)活動中的合法權益，履行《物業管理(lǐ)條例》規定的職責。
（一）制定和修改業主大(dà)會議(yì)事(shì)規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理(lǐ)規約；
（三）選舉業主委員(yuán)會或者更換業主委員(yuán)會成員(yuán)；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理(lǐ)權利的其他(tā)重大(dà)事(shì)項。9
其中，業主大(dà)會決定上述第五項和第六項規定的事(shì)項，應當經專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主同意。決定上述其他(tā)事(shì)項，應當經專有部分(fēn)占建築物總面積過半數的業主且占總人(rén)數過半數的業主同意。10需要注意的是：第一，這裡(lǐ)要求的是雙重多數，一是建築面積達到多數，二是業主人(rén)數達到多數。第二，三分(fēn)之二以上包括三分(fēn)之二，此爲絕對多數；過半數不包括二分(fēn)之一，此爲簡單多數或叫相(xiàng)對多數。
其中，業主人(rén)數，按照(zhào)專有部分(fēn)的數量計(jì)算，一個專有部分(fēn)按一人(rén)計(jì)算。但(dàn)建設單位尚未出售和雖已出售但(dàn)尚未交付的部分(fēn)，以及同一買受人(rén)擁有一個以上專有部分(fēn)的，按一人(rén)計(jì)算。11 如(rú)開發商還(hái)有百分(fēn)之二十的房(fáng)子沒有出售，但(dàn)開發商作(zuò)爲業主隻能按一人(rén)計(jì)算。如(rú)同一買受人(rén)在同一個小區買了多套房(fáng)子，也隻能按一人(rén)計(jì)算。而面積是據實計(jì)算的。
召開首次業主大(dà)會會議(yì)時，需要先成立籌備組，負責召集業主大(dà)會。業主大(dà)會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民(mín)委員(yuán)會的代表組成。籌備組成員(yuán)名單應當自(zì)成立之日(rì)起三日(rì)内在物業管理(lǐ)區域内書(shū)面公告。業主大(dà)會籌備組應當于首次業主大(dà)會會議(yì)召開十五日(rì)前将會議(yì)時間、地點、議(yì)題和議(yì)程通知全體(tǐ)業主，并告知所在地物業主管部門(mén)、街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、居民(mín)委員(yuán)會，接受告知的單位應當派代表參加會議(yì)，并給予必要的指導。首次業主大(dà)會會議(yì)的籌備經費由建設單位承擔。12
首次業主大(dà)會會議(yì)的任務是表決通過管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議(yì)事(shì)規則，選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會。13 如(rú)能提高工(gōng)作(zuò)效率，還(hái)可(kě)以決定對小區物業采取聘請(qǐng)物業服務企業進行管理(lǐ)還(hái)是業主自(zì)行管理(lǐ)的方式。如(rú)決定聘請(qǐng)物業服務企業，則由成立後的業主委員(yuán)會牽頭發布公告進行招标并提交業主大(dà)會投票決定選擇物業服務企業，當然也可(kě)以繼續聘請(qǐng)對前期物業進行管理(lǐ)的物業服務企業；如(rú)決定由業主自(zì)行管理(lǐ)，則由業主委員(yuán)會牽頭拟定業主自(zì)行管理(lǐ)方案并提交業主大(dà)會表決通過。對于其他(tā)事(shì)項，除非出現緊急情況，一般不需要在首次業主大(dà)會會議(yì)上作(zuò)出決定。
四、業主委員(yuán)會的性質
業主委員(yuán)會是業主大(dà)會的執行機(jī)構，受業主大(dà)會委托管理(lǐ)全體(tǐ)業主的共有财産和共同生(shēng)活事(shì)務。但(dàn)對業主委員(yuán)會的性質，我國(guó)《物權法》沒有規定。
國(guó)務院《物業管理(lǐ)條例》規定，在物業管理(lǐ)區域内，業主大(dà)會、業主委員(yuán)會應當積極配合相(xiàng)關居民(mín)委員(yuán)會依法履行自(zì)治管理(lǐ)職責，支持居民(mín)委員(yuán)會開展工(gōng)作(zuò)，并接受其指導和監督。14而我國(guó)《民(mín)法總則》規定，居民(mín)委員(yuán)會、村民(mín)委員(yuán)會具有基層群衆性自(zì)治組織法人(rén)資格，可(kě)以從(cóng)事(shì)爲履行職能所需要的民(mín)事(shì)活動。15機(jī)關法人(rén)、農村集體(tǐ)經濟組織法人(rén)、城(chéng)鎮農村的合作(zuò)經濟組織法人(rén)、基層群衆性自(zì)治組織法人(rén)，爲特别法人(rén)。16
居民(mín)委員(yuán)會是基層群衆性自(zì)治組織，《民(mín)法總則》賦予居民(mín)委員(yuán)會以特别法人(rén)資格。但(dàn)從(cóng)《物業管理(lǐ)條例》的規定可(kě)以看(kàn)出，業主大(dà)會、業主委員(yuán)會與居民(mín)委員(yuán)會一道，在履行自(zì)治管理(lǐ)職責。盡管沒有明确規定，但(dàn)從(cóng)本質上看(kàn)，業主大(dà)會和業主委員(yuán)會屬于基層群衆性自(zì)治組織。
那麽，業主大(dà)會和業主委員(yuán)會是否屬于特别法人(rén)呢(ne)？《民(mín)法總則》沒有明确規定。而且，浙江省高級人(rén)民(mín)法院民(mín)事(shì)審判第一庭、浙江省勞動人(rén)事(shì)争議(yì)仲裁院在《關于審理(lǐ)勞動争議(yì)案件(jiàn)若幹問(wèn)題的解答（三）》中規定：“一、村民(mín)委員(yuán)會、居民(mín)委員(yuán)會、業主委員(yuán)會等群衆性自(zì)治組織聘用人(rén)員(yuán)，雙方是否構成勞動關系？答：村民(mín)委員(yuán)會、居民(mín)委員(yuán)會、業主委員(yuán)會等群衆性自(zì)治組織，不屬于《勞動合同法》第二條及《勞動合同法實施條例》第三條規定的用人(rén)單位，其與聘用人(rén)員(yuán)之間不構成勞動關系。”因此，在司法實踐中，業主委員(yuán)會與聘用人(rén)員(yuán)之間産生(shēng)糾紛，不按勞動關系處理(lǐ)，而可(kě)能會按勞務關系或聘用關系來(lái)處理(lǐ)。
從(cóng)這一點來(lái)看(kàn)，業主委員(yuán)會不屬于法人(rén)中的特别法人(rén)。而在司法實踐中，業主委員(yuán)會一般按“其他(tā)組織”對待，可(kě)以以自(zì)己的名義參與訴訟。17
五、業主委員(yuán)會的職責
業主委員(yuán)會由業主大(dà)會選舉産生(shēng)，每屆任期爲三年(nián)至五年(nián)。業主委員(yuán)會委員(yuán)人(rén)數應當爲五人(rén)以上單數。18 爲了提高業主委員(yuán)會的管理(lǐ)和決策能力，提高工(gōng)作(zuò)效率，其人(rén)數不宜太多，一般以五人(rén)爲宜。
（一）召集業主大(dà)會會議(yì)，報告物業管理(lǐ)的實施情況；
（二）代表業主與業主大(dà)會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人(rén)的意見(jiàn)和建議(yì)，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理(lǐ)規約的實施；
（五）業主大(dà)會賦予的其他(tā)職責19
從(cóng)以上規定來(lái)看(kàn)，業主委員(yuán)會的職責是非常有限的，沒有多少實質性的權力，如(rú)果任何一件(jiàn)小事(shì)都(dōu)要提交業主大(dà)會表決通過，那業主委員(yuán)會将很難有所作(zuò)爲。仔細研究就(jiù)會發現，“業主大(dà)會賦予的其他(tā)職責”之規定爲賦予業主委員(yuán)會更大(dà)權力提供了可(kě)能，但(dàn)賦予多大(dà)權力這個度一定要把握好。所以，業主大(dà)會可(kě)通過制定或修改議(yì)事(shì)規則，賦予業主委員(yuán)會更多職責。
因爲業主大(dà)會需要定期召開，而且召開程序繁瑣，耗時過長，工(gōng)作(zuò)效率低下，成本較高，且不容易形成決議(yì)。而業主委員(yuán)會相(xiàng)當于一個常設機(jī)構，可(kě)随時召開業委會會議(yì)討(tǎo)論和決定相(xiàng)關事(shì)宜。因此，要實現小區物業更有效的管理(lǐ)和監督，必須加強業主委員(yuán)會的權力。隻有加強業主委員(yuán)會的權力，才能提高業主委員(yuán)會的工(gōng)作(zuò)效率；業主委員(yuán)會的工(gōng)作(zuò)效率提高了，才能實現高效的管理(lǐ)和監督。
如(rú)果業主大(dà)會隻是加強了業主委員(yuán)會的權力而沒有制約和監督其權力的話(huà)，則很可(kě)能出現損害全體(tǐ)業主利益的情況。因此，業主大(dà)會可(kě)通過制定或修改議(yì)事(shì)規則，成立監督委員(yuán)會，加強對業主委員(yuán)會行使權力的專門(mén)監督。同時，廣大(dà)業主也可(kě)對業主委員(yuán)會進行監督。
所以，《物權法》規定，一方面，業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會的決定，對業主具有約束力。另一方面，業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會作(zuò)出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可(kě)以請(qǐng)求人(rén)民(mín)法院予以撤銷。20
六、委托物業服務企業管理(lǐ)模式
我國(guó)《物權法》規定，業主可(kě)以自(zì)行管理(lǐ)建築物及其附屬設施，也可(kě)以委托物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)管理(lǐ)。21爲了省事(shì)，大(dà)多數住宅小區均委托物業服務企業對小區物業進行管理(lǐ)。同時，所謂專業的人(rén)做專業的事(shì)，從(cóng)這個角度看(kàn)，委托物業服務企業也是比較好的選擇。
委托物業服務企業，一般由業主委員(yuán)會牽頭，發布招标公告，并由全體(tǐ)業主投票決定選擇哪一家企業。根據《物業管理(lǐ)條例》的規定，隻要過半數就(jiù)可(kě)以了，不要求達到三分(fēn)之二以上。業主委員(yuán)會根據多數業主的選擇，代表全體(tǐ)業主同物業服務企業簽訂物業服務合同。
物業服務合同的主要内容應該在物業服務企業的投标書(shū)中就(jiù)确定了。但(dàn)物業服務企業一般都(dōu)會考慮到自(zì)己在提供物業服務和管理(lǐ)的過程中，能向業主收取到物業費、公共能耗費等費用的比例不一定能達到百分(fēn)之百，故一般均要求以較低的費用承包小區的全部經營性收入，以彌補可(kě)能存在的虧損并取得(de)相(xiàng)應的利潤。
對小區業主而言，如(rú)果能遇到一個負責任、服務好的物業服務企業，即使多付出點費用也是值得(de)的。但(dàn)從(cóng)現實情況看(kàn)，很多住宅小區的業主和物業服務企業總是存在這樣那樣的矛盾和糾紛，可(kě)能是個别業主存在問(wèn)題，但(dàn)更多的情況是物業服務企業提供的服務不到位。而業主對物業服務企業服務不到位的事(shì)實，往往又舉證困難，故常以拒繳物業費的方式來(lái)加以對抗，于是又加劇(jù)了二者之間的矛盾，不利于小區的安定和諧。
所以，在選擇物業服務企業前，業主委員(yuán)會及業主一定要對參加競标的企業進行認真考察，并将考察結果及時向廣大(dà)業主通報，确保選擇一個負責任、服務好的企業，而不是單憑物業服務企業的報價來(lái)選擇。
七、業主自(zì)行管理(lǐ)模式
鑒于小區業主和物業服務企業可(kě)能存在的矛盾和糾紛，部分(fēn)小區也在嘗試業主自(zì)行管理(lǐ)模式。更準确地說(shuō)，主要還(hái)是業主委員(yuán)會代表全體(tǐ)業主對小區物業進行自(zì)主管理(lǐ)。這對業主委員(yuán)會提出了更高的要求。
一是要求業主委員(yuán)會成員(yuán)有較多時間參與管理(lǐ)，否則有時管理(lǐ)會出現空擋，不具有連續性。二是要求業主委員(yuán)會成員(yuán)具有一定的專業知識，比如(rú)說(shuō)要有人(rén)懂(dǒng)管理(lǐ)、懂(dǒng)法律、懂(dǒng)财務等等。三是要求業主委員(yuán)會成員(yuán)要有奉獻精神，要廉潔自(zì)律，不能取得(de)任何報酬，并在業主大(dà)會議(yì)事(shì)規則中加以明确規定，以此才能服衆。
與委托物業服務企業管理(lǐ)模式相(xiàng)比，業主自(zì)行管理(lǐ)模式最本質的特征在于有關小區的收入和支出均由業主委員(yuán)會掌握。收入包括向業主收取的物業費，代收的水費及公共能耗費，小區共有部位機(jī)動車停車收費，還(hái)有就(jiù)是小區的經營性收入，等等，均由業主委員(yuán)會掌握。支出包括聘用物業人(rén)員(yuán)工(gōng)資，代繳的水費及公共能耗費，共有部位的維修保養費用，小區建設費用，等等，均由業主委員(yuán)會支付。當然，有些項目是可(kě)以申請(qǐng)物業維修資金的，就(jiù)無須業主委員(yuán)會支付。
所以，在業主自(zì)行管理(lǐ)模式中，既可(kě)以聘請(qǐng)職業經理(lǐ)人(rén)，也可(kě)以聘請(qǐng)物業服務企業來(lái)管理(lǐ)小區物業，隻要收支兩條線均由業主委員(yuán)會掌握就(jiù)行。而在委托物業服務企業管理(lǐ)模式中，收支兩條線則是由物業服務企業控制的。這才是兩種模式最本質的區别。
爲了理(lǐ)順管理(lǐ)關系、提高管理(lǐ)效率、取得(de)管理(lǐ)效果，不管是聘請(qǐng)職業經理(lǐ)人(rén)，還(hái)是聘請(qǐng)物業服務企業，小區的其他(tā)物業服務人(rén)員(yuán)均應由職業經理(lǐ)人(rén)（或物業服務企業）負責招聘、管理(lǐ)、考核和解聘，而業主委員(yuán)會則負責對職業經理(lǐ)人(rén)（或物業服務企業）進行招聘、管理(lǐ)、考核和解聘。如(rú)果所有物業服務人(rén)員(yuán)均由業主委員(yuán)會負責招聘、管理(lǐ)、考核和解聘，那業主委員(yuán)會大(dà)概是力不從(cóng)心的。
在業主自(zì)行管理(lǐ)模式下，如(rú)果管理(lǐ)水平到位，不僅可(kě)以爲小區業主提供更好的服務，還(hái)能把小區建設得(de)更好，而且，業主委員(yuán)會的銀行賬戶中還(hái)可(kě)能有盈餘。實行業主自(zì)行管理(lǐ)模式的杭州部分(fēn)小區已經證明了這一點。
八、住宅小區機(jī)動車管理(lǐ)
這是很多住宅小區都(dōu)面臨的一個難題，故單獨拿出來(lái)說(shuō)一說(shuō)。
如(rú)果住宅小區車位充足的話(huà)，停車自(zì)然沒問(wèn)題。對于私家車位車庫，業主享有專有權；對于占用業主共有部位的車位，一般都(dōu)實行先到先停的原則，也不大(dà)會産生(shēng)矛盾和糾紛。但(dàn)問(wèn)題是，現在很多住宅小區，都(dōu)存在車多位少的情況，如(rú)何管理(lǐ)？兩種模式下，都(dōu)需要業主委員(yuán)會發揮重要作(zuò)用，提高其管理(lǐ)水平。
在委托物業服務企業管理(lǐ)模式下，物業服務企業不能擅自(zì)提高機(jī)動車停車收費，而應該制定出住宅小區機(jī)動車管理(lǐ)辦法草案，或者由業主委員(yuán)會制定也可(kě)，然後提交業主大(dà)會投票表決。可(kě)以想象的是，一方面，如(rú)果物業服務企業通過提高收費來(lái)調控和緩解小區公共停車位緊張局面的話(huà)，小區業主大(dà)概是不會答應的，因爲所收費用都(dōu)進了物業服務企業的口袋。另一方面，如(rú)果物業服務企業不提高收費，所有機(jī)動車均按照(zhào)最低收費标準收取的話(huà)，根本就(jiù)調控和緩解不了小區公共停車位緊張的局面。
在業主自(zì)行管理(lǐ)模式下，業主委員(yuán)會在制定小區機(jī)動車管理(lǐ)辦法草案時，可(kě)以考慮以業主的第一輛(liàng)機(jī)動車爲基礎，收取最低标準的停車費；對業主的第二輛(liàng)以上的機(jī)動車及外來(lái)車輛(liàng)，則須大(dà)幅提高停車費收費标準，來(lái)調控和緩解小區公共停車位緊張的局面。如(rú)果直接禁止業主的第二輛(liàng)機(jī)動車及外來(lái)車輛(liàng)進入小區的話(huà)，不符合常理(lǐ)和生(shēng)活習慣，還(hái)有可(kě)能激化矛盾。
當然，有的業主沒有購(gòu)買機(jī)動車或者不需要在小區停放(fàng)機(jī)動車，我們也不能說(shuō)就(jiù)要留一個公共停車位給他(tā)；而有的業主則擁有二輛(liàng)以上的機(jī)動車，我們也不能均以最低收費标準來(lái)滿足他(tā)的所有需求。這其實是一個折中方案，對全體(tǐ)業主來(lái)說(shuō)還(hái)是相(xiàng)對公平合理(lǐ)的。從(cóng)某些住宅小區已實施的情況來(lái)看(kàn)，效果還(hái)不錯。
<hr style="color: rgb(51, 51, 51); font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, " helvetica="" neue",="" "pingfang="" sc",="" "hiragino="" sans="" gb",="" "microsoft="" yahei="" ui",="" yahei",="" arial,="" sans-serif;="" font-size:="" 17px;="" letter-spacing:="" 0.544px;="" text-align:="" justify;"="">
注：
1 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第二十一條規定。此時建設單位可(kě)能是唯一的一個業主，也可(kě)能是少數業主中最大(dà)的一個業主。由于業主大(dà)會和業主委員(yuán)會尚未成立，确定前期物業管理(lǐ)階段由建設單位來(lái)選聘物業服務企業是合适的，也是合理(lǐ)的。
2 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第二十四條第一款規定。
3 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第二十六條規定。
4 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第二十二條規定。
5 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第二十三條規定。
6 參見(jiàn)《浙江省物業管理(lǐ)條例》第八條第一款規定。
7 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第十條和《浙江省物業管理(lǐ)條例》第六條第三款規定。
8 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第十六條規定。而《浙江省物業管理(lǐ)條例》第十四條規定得(de)更詳細，還(hái)規定了備案材料包括業主大(dà)會會議(yì)記錄和會議(yì)決定、業主大(dà)會議(yì)事(shì)規則、業主公約、業主委員(yuán)會委員(yuán)的名單等。所在地縣級物業主管部門(mén)應當對依法選舉産生(shēng)的業主委員(yuán)會出具業主大(dà)會、業主委員(yuán)會備案證明和印章(zhāng)刻制證明。業主委員(yuán)會應當依法刻制和使用印章(zhāng)。業主委員(yuán)會備案的内容發生(shēng)變更的，應當重新備案。這樣規定增強了可(kě)操作(zuò)性。
9 參見(jiàn)《物權法》第七十六條第一款和《物業管理(lǐ)條例》第十一條規定。
10 參見(jiàn)《物權法》第七十六條第二款和《物業管理(lǐ)條例》第十二條第三款規定。但(dàn)《浙江省物業管理(lǐ)條例》第十一條規定：“業主大(dà)會作(zuò)出決定，必須經與會業主所持投票權數二分(fēn)之一以上通過。業主大(dà)會制定和修改業主公約、業主大(dà)會議(yì)事(shì)規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作(zuò)出決定，必須經物業管理(lǐ)區域内全體(tǐ)業主所持投票權數三分(fēn)之二以上通過。”這與《物權法》及《物業管理(lǐ)條例》的規定不一緻。而且，其“二分(fēn)之一以上”的表述不準确。應該說(shuō)，《物權法》及《物業管理(lǐ)條例》的規定更準确，更合理(lǐ)，且其法律效力更高。
11 參見(jiàn)《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)建築物區分(fēn)所有權糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第九條規定。但(dàn)《浙江省物業管理(lǐ)條例》第十條規定：“業主在首次業主大(dà)會會議(yì)上的投票權數，按每一房(fáng)地産權證計(jì)一票原則确定，建築面積超過二百平方米的部分(fēn)，每滿二百平方米另計(jì)一票。但(dàn)單個業主所計(jì)票數不得(de)超過物業管理(lǐ)區域内全體(tǐ)業主總票數的百分(fēn)之三十。”這與前述司法解釋的規定也不一緻。從(cóng)規定的合理(lǐ)性及可(kě)操作(zuò)性來(lái)看(kàn)，最高人(rén)民(mín)法院司法解釋的規定更好一些。
12 參見(jiàn)《浙江省物業管理(lǐ)條例》第八條第二款至第四款規定。
13 參見(jiàn)《杭州市物業管理(lǐ)條例》第十五條第一款規定。
14 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第二十條第二款規定。
15 參見(jiàn)《民(mín)法總則》第一百零一條第一款規定。
16 參見(jiàn)《民(mín)法總則》第九十六條規定。
17 2003年(nián)8月20日(rì)最高人(rén)民(mín)法院在給安徽省高級人(rén)民(mín)法院《關于金湖新村業主委員(yuán)會是否具備民(mín)事(shì)訴訟主體(tǐ)資格請(qǐng)示一案的複函》中答複：根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第49條、最高人(rén)民(mín)法院《關于适用〈中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法〉若幹問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條的規定，金湖新村業主委員(yuán)會符合“其他(tā)組織”條件(jiàn)，對房(fáng)地産開發單位未向業主委員(yuán)會移交住宅區規劃圖等資料，未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部門(mén)維護費及物業管理(lǐ)用房(fáng)、商業用房(fáng)的，可(kě)以以自(zì)己名義提起訴訟。
18 參見(jiàn)《浙江省物業管理(lǐ)條例》第十六條和《杭州市物業管理(lǐ)條例》第十八條第二款。
19 參見(jiàn)《物業管理(lǐ)條例》第十五條規定。
20 參見(jiàn)《物權法》第七十八條規定。
21 參見(jiàn)《物權法》第八十一條規定。
請(qǐng)掃描關注豐國(guó)官微