什麽是雙合同？簽雙合同有什麽風(fēng)險？一則真實案例來(lái)告訴你(nǐ)。

黃(huáng)先生(shēng)向廣進房(fáng)地産開發公司購(gòu)買房(fáng)屋。在廣進公司的主導下，他(tā)們簽了兩份合同，一份爲《廣州市商品房(fáng)買賣合同（預售）》，即房(fáng)屋買賣合同，合同雙方爲黃(huáng)先生(shēng)和廣進公司，價格爲178萬元；一份爲《裝飾工(gōng)程委托協議(yì)書(shū)》，合同雙方爲黃(huáng)先生(shēng)與宏發裝修公司，即裝修合同，價格爲65萬元。兩份合同都(dōu)是在售樓處所簽，後者是由廣進公司拿回去(qù)蓋上了宏大(dà)公司公章(zhāng)。可(kě)以看(kàn)出，這麽簽合同實際是爲了規避有關部門(mén)的限價政策，房(fáng)屋實際價格應爲243萬元。

然而，黃(huáng)先生(shēng)履行了合同義務後，廣進公司卻未在約定期限内履行交房(fáng)、辦證義務，合同約定逾期辦證、逾期交房(fáng)時，廣進公司應當承擔每日(rì)按房(fáng)屋總價值的0.5%計(jì)算的違約責任。爲追究廣進公司的違約責任，黃(huáng)先生(shēng)要求廣進公司以房(fáng)屋實際價款243萬爲基數計(jì)算違約金，而廣進公司隻同意按照(zhào)買賣合同約定的價款178萬爲基數計(jì)算違約金。協商不成，黃(huáng)先生(shēng)将廣進公司起訴至法院。

二審法院認爲：黃(huáng)先生(shēng)與宏達公司簽訂的裝修合同，有規避地方政府房(fáng)地産調控限價政策、逃避稅收的嫌疑，損害了社會公共利益。依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法總則》第一百四十六條“行爲人(rén)與相(xiàng)對人(rén)以虛假的意思表示實施的民(mín)事(shì)法律行爲無效。以虛假的意思表示隐藏的民(mín)事(shì)法律行爲的效力，依照(zhào)有關法律規定處理(lǐ)”的規定，黃(huáng)海泓與宏大(dà)公司簽訂裝修合同爲虛假意思表示，并未真正履行，且有違法嫌疑，應爲無效。二審法院結合商品房(fáng)買賣的現實情況和審判實踐經驗，判決支持了黃(huáng)先生(shēng)的訴訟請(qǐng)求。

從(cóng)這則案例可(kě)以看(kàn)出，購(gòu)買房(fáng)屋簽“雙合同”，存在一定的風(fēng)險。根據相(xiàng)關法律及實踐經驗，筆者總結了以下七大(dà)風(fēng)險提醒廣大(dà)購(gòu)房(fáng)者注意：

第一，開發商違約時，購(gòu)房(fáng)者難以主張全部損失。如(rú)本案所述，由于房(fáng)屋存在兩個價格，開發商違約時，可(kě)能會出現雙方對違約金基數有争議(yì)的情形，雖然黃(huáng)先生(shēng)最後赢得(de)了訴訟，但(dàn)是也是耗費了時間和精力。

第二，房(fáng)屋裝修質量出現問(wèn)題時，難以維權。從(cóng)實踐來(lái)看(kàn)，裝修合同一般是由開發商代簽的，購(gòu)房(fáng)者雖然全程沒有參與裝修合同的簽訂，卻很難舉證證明。若是購(gòu)房(fáng)者日(rì)後發現裝修出現問(wèn)題，維權将會面臨困境，房(fáng)子的精裝部分(fēn)交付時有任何狀況，根據合同的相(xiàng)對性原則，購(gòu)房(fáng)者隻能找裝修公司維權。而實踐中購(gòu)房(fáng)者往往找不到裝修公司，甚至可(kě)能出現裝修公司跑路(lù)或涉及安全責任事(shì)故，購(gòu)房(fáng)者更是維權無門(mén)。

第三，增加購(gòu)房(fáng)者的壓力。簽訂“雙合同”捆綁裝修，給購(gòu)房(fáng)者帶來(lái)了更大(dà)的首付壓力，依照(zhào)我國(guó)現行的購(gòu)房(fáng)貸款政策，房(fáng)屋抵押貸款建立在買賣合同中約定的付款基礎上予以出借，對于裝修貸款，一般銀行貸款年(nián)限短(duǎn)和貸款金額少。由此，裝修款不能按揭貸款需要購(gòu)房(fáng)者支付。因此，一旦簽訂“雙合同”，購(gòu)房(fáng)者隻能變相(xiàng)地提高了首付金額。

第四，爲二次出售增加成本。按照(zhào)現行稅法規定，二手房(fáng)個人(rén)所得(de)稅可(kě)選擇按照(zhào)“核定征收”和“據實征收”兩種方式。個人(rén)買賣房(fáng)屋的，滿足征稅條件(jiàn)時，稅務部門(mén)會向房(fáng)屋出賣人(rén)征收個人(rén)所得(de)稅。根據個人(rén)所得(de)稅法的規定，應納房(fáng)産個人(rén)所得(de)稅的稅基房(fáng)屋轉賣所得(de)的20%。備案房(fáng)價比實際房(fáng)價低，房(fáng)屋利潤就(jiù)比實際的少，房(fáng)屋出賣人(rén)就(jiù)會面臨更高額的稅費。

第五，房(fáng)價上漲時，開發商可(kě)能以合同無效爲由提起訴訟要求解除合同。實踐中存在很多房(fáng)價大(dà)幅上漲時，開發商找到合同無效的證據起訴要求解除合同的案例。對這種案件(jiàn)各地法院裁判标準不統一，但(dàn)筆者認爲，這種惡意訴訟的行爲違背誠實信用的原則，法院應做好價值導向，對開發商濫用訴權的行爲應持明确的否定态度。

第六，可(kě)能被行政部門(mén)予以處罰，存在不能辦理(lǐ)過戶登記手續的風(fēng)險。開發商與購(gòu)房(fáng)者簽訂“雙合同”的目的是爲了規避政府限價的有關規定。一旦開發商的這種行爲被行政部門(mén)予以處罰并要求整改的，那麽，開發商與購(gòu)房(fáng)者簽訂的“雙合同”有可(kě)能被行政部門(mén)要求撤銷網簽合同，可(kě)能面臨無法辦理(lǐ)登記過戶等影(yǐng)響，購(gòu)房(fáng)者的利益無法得(de)以保護。

第七，擾亂市場，釋放(fàng)錯誤信号。開發商通過“雙合同”模式巧妙規避了政府限價措施，導緻一手住宅房(fáng)價官方數據失真，擾亂市場價格信号，減弱了政策調控力度，使房(fáng)價明降暗升，穩定房(fáng)價的政策目的最終落空。

國(guó)家爲了遏制房(fáng)價、規範市場，出台各種房(fáng)地産調控政策，但(dàn)開發商爲了獲得(de)更多的利潤，想出“雙合同”的“對策”來(lái)獲得(de)低價的土(tǔ)地和規避限價政策，這種開發商主導的雙合同，無疑對購(gòu)房(fáng)者是不公平的，不止可(kě)能面臨上述風(fēng)險，還(hái)可(kě)能面臨被要求補繳稅款。購(gòu)房(fáng)者一定要擦亮眼睛，在被要求簽訂裝修合同時，盡量選擇自(zì)己裝修，實在沒辦法時，也要仔細審核合同。例如(rú)，在基數不變的情況下，可(kě)以提高違約金的比例；簽裝修合同時，注意關于裝修質量條款的約定；要特别注意開發商的免責條款，爲避免開發商推卸責任，也可(kě)以約定開發商對裝修質量承擔連帶責任。必要時，可(kě)以委托專業人(rén)士幫忙審核合同。