【豐國(guó)說(shuō)法】你(nǐ)知道嗎(ma)？進駐商場的“入場費”是可(kě)以要求退還(hái)的！ 2018-12-10
你(nǐ)知道嗎(ma)？進駐商場的“入場費”是可(kě)以要求退還(hái)的！
文/ 謝涵
曾先生(shēng)在一家美食城(chéng)租了一個鋪位經營特色小吃(chī)。他(tā)與美食城(chéng)的經營公司簽訂了商場鋪位租賃合同，租期四年(nián)，約定一次性向該公司支付10,000的“入場費”，并需要根據每月經營收入比例支付出租人(rén)一定數額租金。雙方并沒有約定入場費作(zuò)何使用、出租人(rén)違約時或合同終止時，入場費是否退還(hái)等問(wèn)題。
一年(nián)後，美食城(chéng)的經營公司召開股東大(dà)會，宣布美食城(chéng)因人(rén)流量稀少，一直處于虧損狀态，美食城(chéng)倒閉，股東會一緻同意公司注銷。這一年(nián)來(lái)，曾先生(shēng)的鋪位也沒有賺到錢，現在公司被注銷，租賃合同也沒有繼續履行的條件(jiàn)。曾先生(shēng)認爲合同提前解除是出租方違約，入場費理(lǐ)應退還(hái)，于是要求美食城(chéng)經營公司退還(hái)入場費。可(kě)是經營方認爲曾先生(shēng)已經入駐美食城(chéng)，隻要租賃關系已經建立就(jiù)不存在退還(hái)入場費的情形。雙方對此争執不下，爲此，曾先生(shēng)來(lái)到律所向我們咨詢，這個入場費到底該不該退還(hái)？
筆者認爲，曾先生(shēng)支付的入場費應屬于預付租金的性質，約定租期四年(nián)，應當獲得(de)租賃對象四年(nián)使用權的對價，現在曾先生(shēng)隻使用了一年(nián)，美食城(chéng)經營方應當按曾先生(shēng)鋪位的使用年(nián)限與合同租期比例退還(hái)入場費。 
收取“入場費（進場費）”是一些大(dà)中型商場在出租攤位、檔口、櫃台時的商業慣例，實踐中承租人(rén)作(zuò)爲弱勢締約方，爲了獲得(de)經營資格，往往不得(de)不答應出租人(rén)的要求。但(dàn)是對于入場費的性質法律并沒有明确的規定，實踐中各地法院的裁判結果也不盡相(xiàng)同。
不過，行政規章(zhāng)和政府文件(jiàn)中對此作(zuò)出了相(xiàng)關規定。國(guó)家公安部、商務部、國(guó)家發展和改革委員(yuán)會、國(guó)家稅務總局、國(guó)家工(gōng)商行政管理(lǐ)總局在2006年(nián)頒布了《零售商供應商公平交易管理(lǐ)辦法》，該辦法第十三條規定：
“零售商不得(de)收取或變相(xiàng)收取以下費用：
（一）以簽訂或續簽合同爲由收取的費用；
（二）要求已經按照(zhào)國(guó)家有關規定取得(de)商品條碼并可(kě)在零售商經營場所内正常使用的供應商，購(gòu)買店(diàn)内碼而收取的費用；
（三）向使用店(diàn)内碼的供應商收取超過實際成本的條碼費；
（四）店(diàn)鋪改造、裝修時，向供應商收取的未專門(mén)用于該供應商特定商品銷售區域的裝修、裝飾費；
（五）未提供促銷服務，以節慶、店(diàn)慶、新店(diàn)開業、重新開業、企業上市、合并等爲由收取的費用；
（六）其他(tā)與銷售商品沒有直接關系、應當由零售商自(zì)身(shēn)承擔或未提供服務而收取的費用。”
2011年(nián)上述部門(mén)又聯合發布了《清理(lǐ)整頓大(dà)型零售企業向供應商違規收費工(gōng)作(zuò)方案》的通知，規定：“重點禁止違規收取下列費用：一是以簽訂或續簽合同爲由收取的費用……”
“入場費”的性質即是以簽訂合同爲由收取的費用，參照(zhào)這些規定，商場、美食城(chéng)等零售商不得(de)向供應商收取“入場費”。
在合同沒有明确約定“入場費”的用途的情況下，出租人(rén)支付的入場費，應由出租人(rén)舉證證明“入場費”的用途，如(rú)果能夠證明入場費實際用于宣傳、促銷、裝修等，并且承租人(rén)從(cóng)中獲利，則“入場費”應扣除相(xiàng)關費用；如(rú)果出租人(rén)不能證明，又沒有其他(tā)約定時，則根據租賃合同的性質，承租方向出租方支付的費用隻能是因租賃關系産生(shēng)的租金。例如(rú)本案中的“入場費”應視爲曾先生(shēng)向美食城(chéng)預付的租金。 
筆者研究了各地的司法判例，“入場費”糾紛的處理(lǐ)一般分(fēn)以下幾種情況：
第一種情況，當租賃合同因出租人(rén)的原因被判無效，承租人(rén)的合同目的無法實現時，法院一般會判決“入場費”全部或部分(fēn)退還(hái)。實踐中經常有商場未辦理(lǐ)房(fáng)産證，亦未取得(de)建設工(gōng)程規劃許可(kě)證就(jiù)對外招租，事(shì)後發生(shēng)争議(yì)，經營戶才發現商場沒有這些證件(jiàn)，建議(yì)大(dà)家在簽訂租賃合同時，一定要核實對方的産權證明。
第二種情況，因出租人(rén)違約造成合同提前終止的，承租人(rén)爲訂立合同而支付的“入場費”應視爲承租人(rén)受到的實際損失。根據誠實信用原則，出租人(rén)作(zuò)爲違約方，應當賠償承租人(rén)因此遭受的損失。實踐中人(rén)民(mín)法院一般根據其過錯程度及合同履行情況，酌情判決歸還(hái)數額。即根據合同實際履行的期限與合同約定期限的比例來(lái)計(jì)算應退還(hái)的費用。
第三種情況，因承租人(rén)的違約造成合同提前終止，或者合同已經正常履行完畢，承租人(rén)要求退還(hái)入場費的，一般不予支持。前者應視爲承租人(rén)自(zì)擔損失，後者應視爲承租人(rén)已經獲得(de)了所支付的“入場費”的全部對價。
盡管如(rú)此，在法律無明确規定的情況下，“入場費”的性質實踐中依然存在很大(dà)争議(yì)，各地法院裁判結果也并不統一。筆者建議(yì)各位商家在租賃超市、商場、美食城(chéng)等零售商的櫃台、鋪位時，對被要求交納的各項費用都(dōu)應當了解其性質、用途及可(kě)退還(hái)情況，并以書(shū)面形式固定下來(lái)，以避免日(rì)後出現紛争。
文/ 謝涵
曾先生(shēng)在一家美食城(chéng)租了一個鋪位經營特色小吃(chī)。他(tā)與美食城(chéng)的經營公司簽訂了商場鋪位租賃合同，租期四年(nián)，約定一次性向該公司支付10,000的“入場費”，并需要根據每月經營收入比例支付出租人(rén)一定數額租金。雙方并沒有約定入場費作(zuò)何使用、出租人(rén)違約時或合同終止時，入場費是否退還(hái)等問(wèn)題。
一年(nián)後，美食城(chéng)的經營公司召開股東大(dà)會，宣布美食城(chéng)因人(rén)流量稀少，一直處于虧損狀态，美食城(chéng)倒閉，股東會一緻同意公司注銷。這一年(nián)來(lái)，曾先生(shēng)的鋪位也沒有賺到錢，現在公司被注銷，租賃合同也沒有繼續履行的條件(jiàn)。曾先生(shēng)認爲合同提前解除是出租方違約，入場費理(lǐ)應退還(hái)，于是要求美食城(chéng)經營公司退還(hái)入場費。可(kě)是經營方認爲曾先生(shēng)已經入駐美食城(chéng)，隻要租賃關系已經建立就(jiù)不存在退還(hái)入場費的情形。雙方對此争執不下，爲此，曾先生(shēng)來(lái)到律所向我們咨詢，這個入場費到底該不該退還(hái)？
筆者認爲，曾先生(shēng)支付的入場費應屬于預付租金的性質，約定租期四年(nián)，應當獲得(de)租賃對象四年(nián)使用權的對價，現在曾先生(shēng)隻使用了一年(nián)，美食城(chéng)經營方應當按曾先生(shēng)鋪位的使用年(nián)限與合同租期比例退還(hái)入場費。
不過，行政規章(zhāng)和政府文件(jiàn)中對此作(zuò)出了相(xiàng)關規定。國(guó)家公安部、商務部、國(guó)家發展和改革委員(yuán)會、國(guó)家稅務總局、國(guó)家工(gōng)商行政管理(lǐ)總局在2006年(nián)頒布了《零售商供應商公平交易管理(lǐ)辦法》，該辦法第十三條規定：
“零售商不得(de)收取或變相(xiàng)收取以下費用：
（一）以簽訂或續簽合同爲由收取的費用；
（二）要求已經按照(zhào)國(guó)家有關規定取得(de)商品條碼并可(kě)在零售商經營場所内正常使用的供應商，購(gòu)買店(diàn)内碼而收取的費用；
（三）向使用店(diàn)内碼的供應商收取超過實際成本的條碼費；
（四）店(diàn)鋪改造、裝修時，向供應商收取的未專門(mén)用于該供應商特定商品銷售區域的裝修、裝飾費；
（五）未提供促銷服務，以節慶、店(diàn)慶、新店(diàn)開業、重新開業、企業上市、合并等爲由收取的費用；
（六）其他(tā)與銷售商品沒有直接關系、應當由零售商自(zì)身(shēn)承擔或未提供服務而收取的費用。”
2011年(nián)上述部門(mén)又聯合發布了《清理(lǐ)整頓大(dà)型零售企業向供應商違規收費工(gōng)作(zuò)方案》的通知，規定：“重點禁止違規收取下列費用：一是以簽訂或續簽合同爲由收取的費用……”
“入場費”的性質即是以簽訂合同爲由收取的費用，參照(zhào)這些規定，商場、美食城(chéng)等零售商不得(de)向供應商收取“入場費”。
在合同沒有明确約定“入場費”的用途的情況下，出租人(rén)支付的入場費，應由出租人(rén)舉證證明“入場費”的用途，如(rú)果能夠證明入場費實際用于宣傳、促銷、裝修等，并且承租人(rén)從(cóng)中獲利，則“入場費”應扣除相(xiàng)關費用；如(rú)果出租人(rén)不能證明，又沒有其他(tā)約定時，則根據租賃合同的性質，承租方向出租方支付的費用隻能是因租賃關系産生(shēng)的租金。例如(rú)本案中的“入場費”應視爲曾先生(shēng)向美食城(chéng)預付的租金。
筆者研究了各地的司法判例，“入場費”糾紛的處理(lǐ)一般分(fēn)以下幾種情況：
第一種情況，當租賃合同因出租人(rén)的原因被判無效，承租人(rén)的合同目的無法實現時，法院一般會判決“入場費”全部或部分(fēn)退還(hái)。實踐中經常有商場未辦理(lǐ)房(fáng)産證，亦未取得(de)建設工(gōng)程規劃許可(kě)證就(jiù)對外招租，事(shì)後發生(shēng)争議(yì)，經營戶才發現商場沒有這些證件(jiàn)，建議(yì)大(dà)家在簽訂租賃合同時，一定要核實對方的産權證明。
第二種情況，因出租人(rén)違約造成合同提前終止的，承租人(rén)爲訂立合同而支付的“入場費”應視爲承租人(rén)受到的實際損失。根據誠實信用原則，出租人(rén)作(zuò)爲違約方，應當賠償承租人(rén)因此遭受的損失。實踐中人(rén)民(mín)法院一般根據其過錯程度及合同履行情況，酌情判決歸還(hái)數額。即根據合同實際履行的期限與合同約定期限的比例來(lái)計(jì)算應退還(hái)的費用。
第三種情況，因承租人(rén)的違約造成合同提前終止，或者合同已經正常履行完畢，承租人(rén)要求退還(hái)入場費的，一般不予支持。前者應視爲承租人(rén)自(zì)擔損失，後者應視爲承租人(rén)已經獲得(de)了所支付的“入場費”的全部對價。
盡管如(rú)此，在法律無明确規定的情況下，“入場費”的性質實踐中依然存在很大(dà)争議(yì)，各地法院裁判結果也并不統一。筆者建議(yì)各位商家在租賃超市、商場、美食城(chéng)等零售商的櫃台、鋪位時，對被要求交納的各項費用都(dōu)應當了解其性質、用途及可(kě)退還(hái)情況，并以書(shū)面形式固定下來(lái)，以避免日(rì)後出現紛争。
請(qǐng)掃描關注豐國(guó)官微