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豐國(guó)說(shuō)法

【豐國(guó)說(shuō)法】租戶較真不願交36元垃圾清運費，該嗎(ma)？ 2020-05-07
租戶較真不願交36元垃圾清運費，該嗎(ma)？
 
 
謝慧蘭  浙江豐國律師事務所工會委員會律師(shī)
 
       近日(rì)，1818黃(huáng)金眼采訪了一位愛較真的王師(shī)傅。王師(shī)傅剛租下杭州五聯西苑小區的一間房(fáng)子，杭州五聯股份經濟合作(zuò)社要求他(tā)交納一年(nián)36元的垃圾清運費。（注：根據工(gōng)商登記信息，杭州五聯股份經濟合作(zuò)社投資設立杭州五聯物華物業服務有限公司，向王師(shī)傅收取垃圾清運費的應該是杭州五聯物華物業服務有限公司。）
 
       王師(shī)傅曾做過物業管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)，他(tā)說(shuō)：“從(cóng)來(lái)沒有聽說(shuō)過有租戶需要交垃圾清運費的規定。”他(tā)認爲，五聯西苑小區所在的文新街道和社區每年(nián)補貼幾百萬物業費給社區，垃圾清運費實際已經包含在物業服務費中，物業公司要求他(tā)再交一次垃圾清運費，涉嫌重複收費。而視頻中五聯股份經濟合作(zuò)社的張董認爲，五聯西苑是農居房(fáng)，與商品房(fáng)不一樣，他(tā)們有權利向租戶收取垃圾清運費。
 
       究竟誰說(shuō)的有道理(lǐ)，看(kàn)完本律師(shī)的如(rú)下分(fēn)析，你(nǐ)就(jiù)清楚了。
 
 
 
        一、物業服務費收取的依據是什麽？
 
 
        如(rú)今的小區一般委托物業服務企業對小區的物業進行管理(lǐ)和服務，企業爲小區提供物業服務，物業所有人(rén)或使用人(rén)向物業公司支付服務費，這是基于物業公司與業主之間簽訂的物業服務合同而産生(shēng)的權利義務關系，因此，物業公司收取物業服務費的依據是物業公司與業主之間的合同約定，當物業公司履行了合同約定的物業服務義務，業主就(jiù)應當交納物業服務費。
 
      杭州五聯社區屬于特殊情況，它屬于農村安置房(fáng)，産權屬于集體(tǐ)所有。這時，物業服務合同通常是與村集體(tǐ)組織簽訂，那麽交納物業服務費的主體(tǐ)也應當是村集體(tǐ)組織。
 
 
 
       二、物業服務費究竟是房(fáng)東交還(hái)是租戶交？
 
 
       物業服務費由誰交，要看(kàn)物業服務合同的權利義務雙方是誰。根據《物業管理(lǐ)條例》第三十條的規定：“物業服務合同由業主委員(yuán)會與業主大(dà)會選聘的物業服務企業簽訂，其内容由雙方約定。”業主委員(yuán)會簽訂的物業服務合同對全體(tǐ)業主有效。租戶具有流動性，物業公司一般無法與租戶簽訂物業服務合同，因此，依據物業服務合同的約定，向物業公司交納物業服務費的是業主。
 
       什麽情況下租戶需要交納物業服務費呢(ne)？有兩種情況，一種情況是物業服務合同約定交納物業服務費的是物業所有人(rén)和物業使用人(rén)，這時候，租戶作(zuò)爲物業使用人(rén)，物業公司有權向他(tā)收取物業服務費。另一種情況是租戶與房(fáng)東之間約定物業服務費由租戶承擔。一般在簽訂房(fáng)屋租賃合同時，承租方和出租方會約定物業服務費由哪一方交，房(fáng)租是否包含物業服務費，這屬于承租方和出租方雙方自(zì)由約定的事(shì)項。如(rú)果雙方約定了物業費由租戶交納，物業服務費屬于租戶自(zì)願承擔。
 
 
 
        三、物業服務費是否包含垃圾清運費？
 
       筆者查詢了新聞報道中張董提到的《杭州市物價局關于杭州市區環衛有償服務收費有關問(wèn)題的通知》，該通知第二條規定：“已實行物業管理(lǐ)的住宅小區，物業服務企業委托環衛作(zuò)業單位進行生(shēng)活垃圾、糞便清運、處置，其清運費、處置費從(cóng)物業服務費中開支。”
 
       五聯西苑小區的物業已委托物業公司管理(lǐ)，根據該規定，垃圾清運費應當包含在物業服務費中，至于張董說(shuō)的這條規定适用商品房(fáng)，不适用農居房(fáng)的理(lǐ)由是站(zhàn)不住腳的，商品房(fáng)和農居房(fáng)在交納物業服務費方面沒有任何區别，他(tā)們都(dōu)同樣是物業企業服務的對象，也不存在商品房(fáng)的物業費包含垃圾清運費，農居房(fáng)的物業費就(jiù)不包含，這沒有相(xiàng)關法律依據。更何況，張董認爲五聯股份經濟合作(zuò)社收取垃圾清運費的依據是該通知的第一條，同一份文件(jiàn)，爲何第一條可(kě)以适用，第二條就(jiù)不可(kě)以适用？
 
       根據《物業管理(lǐ)條例》的規定：“是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照(zhào)物業服務合同約定，對房(fáng)屋及配套的設施設備和相(xiàng)關場地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護物業管理(lǐ)區域内的環境衛生(shēng)和相(xiàng)關秩序的活動。”做好小區公共區域的清潔工(gōng)作(zuò)，是物業公司對小區進行管理(lǐ)的基礎工(gōng)作(zuò)，在沒有特别約定的情況下，物業服務費一般都(dōu)包含垃圾清運費。
 
 
      四、王師(shī)傅的說(shuō)法有無法律依據？
 
 
      王師(shī)傅租住的五聯西苑小區屬于農村安置房(fáng)，安置房(fáng)的物業費前期由政府補貼全部或一部分(fēn)是杭州政府處理(lǐ)農村安置房(fáng)物業費問(wèn)題的普遍做法。我們暫且相(xiàng)信王師(shī)傅所稱“文新街道和五聯社區每年(nián)補貼幾百萬物業費給物業公司”情況屬實。基于此，若政府補貼政策尚未到期，物業公司已經收取了政府補貼的物業服務費，就(jiù)不得(de)再行向業主或租戶收取物業服務費。五聯物華物業公司向租戶收取物業服務費沒有法律依據，業主可(kě)以向房(fáng)管局投訴。
 
      如(rú)果王師(shī)傅入住時，政府補貼期已經結束或者政府隻補貼部分(fēn)物業服務費，并且王師(shī)傅與房(fáng)東有約定物業服務費由其交納或者物業服務合同有約定租戶應當承擔物業服務費時，那麽，王師(shī)傅應當交納全部或部分(fēn)物業服務費。
 
 
       無論如(rú)何，王師(shī)傅的較真行爲值得(de)贊賞，正如(rú)他(tā)所說(shuō)：“社會在進步，經濟在發展，過去(qù)的不規範的、不符合法律的東西要推翻。”确實如(rú)此，面對關系自(zì)身(shēn)利益的事(shì)情，無關利益大(dà)小，我們都(dōu)應當有質疑的權利，不能因爲某些制度已經實施多年(nián)、大(dà)多數人(rén)都(dōu)遵守，就(jiù)認定制度具有合理(lǐ)性。希望社會中多一些王師(shī)傅這樣的人(rén)，我們的權利才能得(de)到全面的保障。