【豐國(guó)說(shuō)法】不交裝修押金就(jiù)不給業主鑰匙，物業公司錯在哪? 2020-05-11
作(zuò)者：謝慧蘭 浙江豐國律師事務所工會委員會律師(shī)
四川省“華胥南(nán)苑”小區的業主曾某前往小區物業公司辦理(lǐ)房(fáng)屋交接、領取鑰匙時，卻被告知不僅要交物業費，還(hái)要求業主簽訂《裝飾裝修管理(lǐ)服務協議(yì)》，協議(yì)規定業主須交納房(fáng)屋裝修押金、裝修許可(kě)證工(gōng)本費、裝修管理(lǐ)費和建渣清運費，如(rú)業主不簽訂《裝飾裝修管理(lǐ)服務協議(yì)》及交納協議(yì)中明确的四種費用，就(jiù)不給業主發放(fàng)入戶鑰匙。
曾某認爲這種做法不合法，也很不合理(lǐ)，遂向四川省市場監督管理(lǐ)局進行投訴。市監局調查過程中，物業公司辯稱，收取裝修押金和裝修許可(kě)證工(gōng)本費這是行業慣例，押金最終是要退還(hái)的，每戶10元的工(gōng)本費，并不産生(shēng)利潤，這兩項費用均不以營利爲目的，僅僅是一種管理(lǐ)方式。而市監局依然認爲物業公司違法，做出了立即改正違法行爲、并處罰款的處罰決定。
物業公司這種做法在現實中非常常見(jiàn)，業主辦理(lǐ)入住時經常被要求交納裝修押金才能進行裝修。有的物業公司不僅要求清運垃圾的業務隻能選擇物業公司來(lái)做，甚至還(hái)要求裝修隊也隻能選擇物業公司提供的。其實這是不合法的。
第一，物業公司強制向業主收取房(fáng)屋裝修押金、裝修許可(kě)證工(gōng)本費、裝修管理(lǐ)費的行爲侵犯了業主的公平交易權。物業公司提供服務，業主作(zuò)爲消費者應受《消費者權益保護法》的保護，應享有公平交易權。《消費者權益保護法》第十條規定：“消費者享有公平交易的權利。消費者在購(gòu)買商品或者接受服務時，有權獲得(de)質量保障、價格合理(lǐ)、計(jì)量正确等公平交易條件(jiàn)，有權拒絕經營者的強制交易行爲。”
第二，物業公司強迫業主選擇其于自(zì)己交易的行爲構成強迫交易。由物業公司提供的格式合同《裝飾裝修管理(lǐ)服務協議(yì)》規定小區内業主的建築垃圾由物業公司清運并收取費用的條款違反了《反壟斷法》。《反壟斷法》第六條規定，具有市場支配地位的經營者，不得(de)濫用市場支配地位，排除、限制競争。物業公司利用自(zì)己手中的辦理(lǐ)房(fáng)屋交接這一權利，沒有與業主進行充分(fēn)、平等的協商，以不給鑰匙進行脅迫，業主不得(de)不簽字，這并不是業主的真實意思表示。合同要求隻能由物業公司負責裝修垃圾的清運，限制了業主的交易選擇權，無法選擇自(zì)己清運或委托他(tā)人(rén)清運，也排擠了競争對手，濫用市場支配地位，構成強迫交易。
第三，物業公司收取裝修管理(lǐ)費于法無據。裝修管理(lǐ)本身(shēn)就(jiù)是物業管理(lǐ)的内容之一，并不是延伸服務。《物業管理(lǐ)條例》第四十五條明确了物業管理(lǐ)必須管理(lǐ)裝修事(shì)項。故當事(shì)人(rén)在收取物業服務費的同時再另行收取房(fáng)屋裝修押金、裝修許可(kě)證工(gōng)本費、裝修管理(lǐ)費是不合法的。辦理(lǐ)裝修出入證是物業管理(lǐ)的需要，應在物業管理(lǐ)成本中列支，不應讓消費者承擔該費用。
第四，物業公司拒絕提供鑰匙的做法涉嫌侵害他(tā)人(rén)合法權益。業主取得(de)房(fáng)屋所有權是基于與開發商之間的商品房(fáng)買賣關系，與物業公司無關。業主履行了商品房(fáng)買賣合同約定的支付購(gòu)房(fáng)款義務後，就(jiù)獲得(de)了房(fáng)屋的所有權，開發商有向業主交付房(fáng)子的義務，否則要按照(zhào)商品房(fáng)買賣合同約定承擔逾期交房(fáng)的違約責任。開發商委托物業公司向業主交房(fáng)，物業公司應當不加限制地履行受托義務，不得(de)以不交物業費爲由拒絕提供鑰匙。
商品房(fáng)買賣關系與物業管理(lǐ)關系是兩種獨立的法律關系，不應該相(xiàng)互混淆。物業公司不得(de)以業主不交物業費爲由，拒絕向業主交房(fáng)，發生(shēng)這種情形，開發商應當督促物業公司及時爲業主辦理(lǐ)交房(fáng)手續，業主也有權要求開發商按期交付房(fáng)屋，否則有權要求開發商承擔逾期交房(fáng)的違約責任。
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