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豐國(guó)說(shuō)法

【豐國(guó)說(shuō)法】民(mín)法典解讀(dú)（八）：民(mín)法典物權編對建築物區分(fēn)所有權的修 2020-06-24

作(zuò)者：倪龍燕（浙江理(lǐ)工(gōng)大(dà)學  法學博士）

當下城(chéng)鎮的房(fáng)屋多以商品房(fáng)的形式存在。如(rú)何合理(lǐ)的使用商品房(fáng)的專有部分(fēn)、如(rú)何管理(lǐ)和合理(lǐ)利用共有部分(fēn)等是建築物區分(fēn)所有權所要解決的問(wèn)題。本次民(mín)法典修訂針對該部分(fēn)做了較多的修訂，在此對進行了實質性修改的條文進行闡述。爲閱讀(dú)方便，新增内容采用加黑(hēi)，修改内容爲斜體(tǐ)。
第二百七十七條 業主可(kě)以設立業主大(dà)會，選舉業主委員(yuán)會。業主大(dà)會、業主委員(yuán)會成立的具體(tǐ)條件(jiàn)和程序，依照(zhào)法律、法規的規定。
地方人(rén)民(mín)政府有關部門(mén)、居民(mín)委員(yuán)會應當對設立業主大(dà)會和選舉業主委員(yuán)會給予指導和協助。

解讀(dú)：第277條第一款第二句爲此次新增。該條目前所指向的法規爲《物業管理(lǐ)條例》。同事(shì)第二款第一句相(xiàng)較于《物權法》第75條“地方政府有關部門(mén)”表述，新增了居委會這一主體(tǐ)。此前，《物業管理(lǐ)條例》第10條中對此表述爲“物業所在地的區、縣人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政主管部門(mén)或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府”。可(kě)見(jiàn)民(mín)法典對此進行了修改，以居委會作(zuò)爲指導機(jī)關更加符合當下現實。
 
第二百七十八條 下列事(shì)項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大(dà)會議(yì)事(shì)規則；
（二）制定和修改管理(lǐ)規約；
（三）選舉業主委員(yuán)會或者更換業主委員(yuán)會成員(yuán)；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分(fēn)的用途或者利用共有部分(fēn)從(cóng)事(shì)經營活動；
（九）有關共有和共同管理(lǐ)權利的其他(tā)重大(dà)事(shì)項。
業主共同決定事(shì)項，應當由專有部分(fēn)面積占比三分(fēn)之二以上的業主且人(rén)數占比三分(fēn)之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事(shì)項，應當經參與表決專有部分(fēn)面積四分(fēn)之三以上的業主且參與表決人(rén)數四分(fēn)之三以上的業主同意。決定前款其他(tā)事(shì)項，應當經參與表決專有部分(fēn)面積過半數的業主且參與表決人(rén)數過半數的業主同意。

解讀(dú)：該條款第五項、第六項将《物權法》第76條第五項“籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金”進行了拆分(fēn)，分(fēn)别爲第五項使用建築物及其附屬設施的維修資金及第六項籌集建築物及其附屬設施的維修資金；這一拆分(fēn)的重要意義在于，使用與籌集事(shì)項的表決方式有所不同，根據下文可(kě)知，第六項即籌集維修資金屬于特别決議(yì)事(shì)項，需四分(fēn)之三決。同時新增了第八項，增加了業主對于共有部分(fēn)的管理(lǐ)能力。
此外，針對當下業主對于表決權不重視，不積極參與投票的現狀，第278條第2款對于表決程序進行了修訂。增加了第一句，即參與表決的人(rén)數要求。因此，對于共同決定事(shì)項的表決分(fēn)兩步，其一，“總面積、總人(rén)數”的三分(fēn)之二參與表決即可(kě)。其二，在參與表決的業主面積、人(rén)數的基礎上再要求通過決議(yì)的比例。舉例而言，小區有900戶人(rén)家，共有9000平。若制定和修改管理(lǐ)規約事(shì)項需要表決，隻要600戶且面積過6000平即可(kě)組織相(xiàng)應的表決；若恰好有600戶且面積過6000平的業主參與表決，要通過該決議(yì)，僅需300戶且面積過3000平即可(kě)。對于第六至第八項特别決議(yì)事(shì)項，此次民(mín)法典比例較物權法的三分(fēn)之二提高到四分(fēn)之三。但(dàn)結合“參與表決人(rén)數”的因素，看(kàn)似增高了比例，實則有所降低。
 
第二百七十九條 業主不得(de)違反法律、法規以及管理(lǐ)規約，将住宅改變爲經營性用房(fáng)。業主将住宅改變爲經營性用房(fáng)的，除遵守法律、法規以及管理(lǐ)規約外，應當經有利害關系的業主一緻同意。
 
解讀(dú)：新增了“一緻”二字。之前在司法實務中存在争議(yì)，即改變房(fáng)屋用途經利害關系人(rén)同意是一緻決、多數決還(hái)是絕大(dà)多數決不無疑問(wèn)。所以此次民(mín)法典對此進行了明确。此外需注意的是，何爲“有利害關系的業主”。對此，《建築物區分(fēn)所有權解釋》第十一條對此進行過釋明，即本棟建築物内的其他(tā)業主當然爲有利害關系的業主；非本棟建築物，但(dàn)能證明其房(fáng)屋價值、生(shēng)活質量受到或者可(kě)能受到不利影(yǐng)響亦屬于有利害關系的業主。
 
第二百八十一條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可(kě)以用于電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分(fēn)的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會可(kě)以依法申請(qǐng)使用建築物及其附屬設施的維修資金。

解讀(dú)：新增”定期”，對于業委會等維修資金的籌集、使用情況的公布增加了要求。第二款爲新增了對緊急情況維修資金的使用程序。由于對于維修資金的使用需要，需要經過業主共同表決同意。但(dàn)要發起業主的表決，程序啓動慢(màn)，過程複雜，時間較長。但(dàn)遇到緊急情況，例如(rú)電梯的維修等，涉及人(rén)身(shēn)安全的問(wèn)題，從(cóng)時間上要求迅速，同時考慮人(rén)身(shēn)安全等權利優先，也不應允許表決否定。因此，對于此種緊急情況，可(kě)以由業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會可(kě)以依法申請(qǐng)使用維修資金。
 
第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)等利用業主的共有部分(fēn)産生(shēng)的收入，在扣除合理(lǐ)成本之後，屬于業主共有。

解讀(dú)：此條文爲新增。之前對于利用共有部分(fēn)所産生(shēng)的收益歸屬問(wèn)題一直存在争議(yì)。《物業管理(lǐ)條例》第54條規定，業主所得(de)收益應當主要用于補充專項維修資金，也可(kě)以按照(zhào)業主大(dà)會的決定使用。但(dàn)此條明确對于共有部分(fēn)的收益，由業主所有，即收入 - 合理(lǐ)成本=共有收入。有學者提出，此種規定是否會影(yǐng)響物業管理(lǐ)公司對于合理(lǐ)部分(fēn)利用的積極性，但(dàn)該條僅規定了所有權人(rén)，業主當然可(kě)以處分(fēn)該部分(fēn)收入，也可(kě)以約定與物業管理(lǐ)公司之間進行分(fēn)配。
 
第二百八十五條 物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)根據業主的委托，依照(zhào)本法第三編有關物業服務合同的規定管理(lǐ)建築區劃内的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答複業主對物業服務情況提出的詢問(wèn)。
物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他(tā)管理(lǐ)措施，積極配合開展相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)。
 
解讀(dú)：新增了物業服務企業及時答複業主的義務。由于我國(guó)物業管理(lǐ)中經常發生(shēng)不回應業主需求、推诿責任等情形，本條直接明确了物業服務企業對于業主的疑問(wèn)及時回應的需求。
第二款新增是針對于新冠肺炎疫情期間，物業服務企業在管理(lǐ)等方面發揮了積極的作(zuò)用。但(dàn)對于應急處置措施等管理(lǐ)的權力來(lái)源等未予以明确，極少數業主不服從(cóng)物業服務企業的管理(lǐ)等。因此，在此次民(mín)法典中新增此款。
 
第二百八十六條 業主應當遵守法律、法規以及管理(lǐ)規約，相(xiàng)關行爲應當符合節約資源、保護生(shēng)态環境的要求。對于物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)執行政府依法實施的應急處置措施和其他(tā)管理(lǐ)措施，業主應當依法予以配合。
業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會，對任意棄置垃圾、排放(fàng)污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章(zhāng)搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他(tā)人(rén)合法權益的行爲，有權依照(zhào)法律、法規以及管理(lǐ)規約，請(qǐng)求行爲人(rén)停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。
業主或者其他(tā)行爲人(rén)拒不履行相(xiàng)關義務的，有關當事(shì)人(rén)可(kě)以向有關行政主管部門(mén)報告或者投訴，有關行政主管部門(mén)應當依法處理(lǐ)。

解讀(dú)：此條第一款第一句後半段是民(mín)法典第9條綠色原則在此部分(fēn)體(tǐ)現。第二句則與第285條相(xiàng)呼應。第285條規定了物業服務企業的管理(lǐ)的權力，此條規定了業主配合的義務。
第三款新增了拒不履行義務時請(qǐng)求行政介入的條款。對于拒不履行義務的業主，有關當事(shì)人(rén)可(kě)以請(qǐng)求行政部分(fēn)處理(lǐ)，有利于保證大(dà)部分(fēn)業主的合法權利。