【豐國(guó)說(shuō)法】“限購(gòu)政策”下借名買房(fáng)的風(fēng)險以及司法判例 2021-01-20
作(zuò)者：邵東倩，浙江豐國律師事務所工會委員會資深律師(shī)，專業領域：合同糾紛、公司法服務領域。
最近接到不少關于“借名買房(fáng)”的法律咨詢，希望通過簽訂合同的方式規避法律風(fēng)險，本人(rén)經過大(dà)量司法案例以及法律規定的查詢，發現“借名買房(fáng)”的法律風(fēng)險并不能靠合同完全規避，再完美的合同也無法做到完全沒有風(fēng)險。
“借名買房(fáng)”有很多原因，有因限購(gòu)借用他(tā)人(rén)名義的，有因無法辦理(lǐ)貸款借用他(tā)人(rén)名義的，有因規避個人(rén)債務借用他(tā)人(rén)名義的，有爲争取更多優惠借用他(tā)人(rén)名義的，而原因的不同會導緻判決結果的截然不同，本文僅限于討(tǎo)論因限購(gòu)而借用他(tā)人(rén)名義的情況。
“限購(gòu)政策”下借名買房(fáng)主要存在如(rú)下法律風(fēng)險：
1、房(fáng)屋所有權歸屬風(fēng)險；
2、二套房(fáng)首付比例、貸款利率增加、按揭款是否按時支付風(fēng)險；
3、房(fáng)屋被變賣、查封風(fēng)險；
4、名義房(fáng)主死亡，房(fáng)屋被繼承風(fēng)險等。
其中，3、4兩類情況屬于借用名義人(rén)的風(fēng)險，2這類情況屬于出借名義人(rén)的風(fēng)險。而1這類在房(fáng)價上漲情況下，出借名義人(rén)可(kě)能反悔，不願意将房(fáng)屋歸還(hái)借用名義人(rén)，因此對借用名義人(rén)存在風(fēng)險；而在房(fáng)價下跌情況下，借用名義人(rén)也可(kě)能反悔購(gòu)房(fáng)，将風(fēng)險轉嫁給出借名義人(rén)，因此出借名義人(rén)存有風(fēng)險。
司法實踐中，上述風(fēng)險中的“部分(fēn)”是可(kě)以通過合同方式來(lái)規避，比如(rú)約定“房(fáng)屋所有權歸屬于借用名義人(rén)”、“若出借名義人(rén)需購(gòu)置二套房(fáng)，首付比例、利率增加部分(fēn)由借用名義人(rén)承擔”、“在出借名義期間，若借用名義人(rén)未按時向銀行歸還(hái)按揭貸款，導緻出借名義人(rén)代爲還(hái)款或者影(yǐng)響征信的，借用名義人(rén)應承擔違約金或承擔賠償責任”、“如(rú)房(fáng)屋被變賣或者被查封的，出借名義人(rén)應承擔賠償責任或者承擔違約金”等等。
但(dàn)我國(guó)《物權法》第5條規定“物權的種類和内容，由法律規定”，第9條規定“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生(shēng)效力；未經登記，不發生(shēng)效力，但(dàn)法律另有規定的除外”。雖然《物權法》已于2021年(nián)1月1日(rì)廢止，被《民(mín)法典》替代，然而《民(mín)法典》第209條與原《物權法》第9條是一模一樣的。也就(jiù)是說(shuō)，借用名義人(rén)必須将房(fáng)産登記到自(zì)己名下才享有這套房(fáng)的所有權，即便有合同約定“房(fáng)屋所有權歸屬于借用名義人(rén)”，該條款雖然有效，但(dàn)并不産生(shēng)物權效力，僅産生(shēng)債權效力，借用名義人(rén)隻能依據該條款要求出借名義人(rén)配合辦理(lǐ)過戶手續。然而擺在現實面前的是，在限購(gòu)政策下，借用名義人(rén)本身(shēn)就(jiù)是因爲沒有房(fáng)票才借用他(tā)人(rén)名義，是無法辦理(lǐ)将房(fáng)屋過戶至自(zì)己名下的手續的。因此，借用名義人(rén)要求出借名義人(rén)配合辦理(lǐ)過戶手續也是無法實現的。
我們可(kě)以看(kàn)一個案例，杭州市下城(chéng)區人(rén)民(mín)法院（2018）浙0103民(mín)初2932号房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，法院認爲，蔣某某明确其并不具有本市房(fáng)屋調控政策所規定的在本市購(gòu)房(fáng)的資格，其仍然出資購(gòu)買案涉房(fáng)屋，并要求被告黃(huáng)某某配合房(fáng)産過戶至與上述《房(fáng)屋認購(gòu)協議(yì)》無直接關聯的蔣某葉（蔣某某指定人(rén)）名下，确實存在變相(xiàng)規避限購(gòu)、禁購(gòu)政策的情況，缺乏合法依據，本院不予支持。判決後，一方不服上訴，杭州市中級人(rén)民(mín)法院（2018）浙01民(mín)終8055号判決“駁回上訴，維持原判”。可(kě)見(jiàn)，法院并不支持将房(fáng)屋過戶到沒有購(gòu)房(fáng)資格的名下，也不支持過戶到其指定的有購(gòu)房(fáng)資格的人(rén)名下。
另外，合同約定的違約責任也都(dōu)是在違約情況出現後的彌補條款，并不能預防違約行爲，且違約行爲發生(shēng)後，要維權也是難上加難，比如(rú)房(fáng)屋被查封，出現這種情況，出借名義人(rén)一般已是債務纏身(shēn)，讓其落實違約金的支付很難；又比如(rú)房(fáng)屋已經變賣，出現該種情況，房(fáng)屋要追回的可(kě)能性就(jiù)很小了，隻要要求賠償。 實際中，有部分(fēn)借名買房(fáng)人(rén)除了簽訂合同之外，在房(fáng)屋上設立抵押權，以此減小風(fēng)險。
綜上，借名買房(fáng)雖然可(kě)以通過簽訂合同或者辦理(lǐ)抵押等方式盡可(kě)能減小風(fēng)險，但(dàn)其實是無法做到完全規避風(fēng)險，且涉及的金額較高，還(hái)是希望購(gòu)房(fáng)人(rén)謹慎爲之。
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