【豐國(guó)說(shuō)法】購(gòu)房(fáng)預約定金應否退還(hái)？ 2021-01-21
作(zuò)者：黃(huáng)钰雄（廣西貴港市中級人(rén)民(mín)法院高級法官）
如(rú)果你(nǐ)要購(gòu)買商品房(fáng)，你(nǐ)首先要去(qù)售樓部看(kàn)樓盤，售樓小姐(jiě)會天花亂墜的給你(nǐ)介紹一通，給你(nǐ)塞一大(dà)堆精美的廣告；在你(nǐ)心潮澎湃，熱(rè)情高漲的時候，售樓小姐(jiě)會拿出一份預約合同，要求你(nǐ)簽訂預約合同，并交納預約定金三五萬元不等；她還(hái)會告訴你(nǐ)，到時候如(rú)果你(nǐ)覺得(de)不合适，可(kě)以不簽訂正式的《商品房(fáng)買賣合同》，定金可(kě)以退還(hái)。于是，你(nǐ)就(jiù)放(fàng)心地簽訂了《商品房(fáng)預約合同》，并交納三幾萬元的預約定金，或者叫認購(gòu)金、認籌金等。
後來(lái)，開發商通知你(nǐ)去(qù)簽訂正式的《商品房(fáng)買賣合同》了，你(nǐ)冷(lěng)靜(jìng)之後，發現好像有什麽不對頭，或者是樓盤位置不夠好，或者是戶型不理(lǐ)想，或者覺得(de)《商品房(fáng)買賣合同》條款對購(gòu)房(fáng)者要求太苛刻……總之，你(nǐ)不想購(gòu)房(fáng)了，你(nǐ)要求開發商退回預約定金，開發商會退嗎(ma)？
難！這可(kě)不，幾名購(gòu)房(fáng)者因爲要不回定金，把開發商告上法庭了。購(gòu)房(fáng)者認爲，首先，《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》是開發商單方制作(zuò)并提供的格式合同，合同中除認購(gòu)方信息，認購(gòu)房(fáng)屋的信息，價格等空白(bái)信息是由雙方協商确定外，其他(tā)合同條款，均由開發商提前單方拟定，沒有與購(gòu)房(fáng)者協商一緻。其次，《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》雖然寫有“出售方已向購(gòu)房(fáng)方明示了《商品房(fáng)預售合同》，補充協議(yì)，相(xiàng)關證書(shū)及重要提示”，但(dàn)實際上并沒有明示。再次，《商品房(fáng)預售合同》的違約責任條款對購(gòu)房(fáng)者十分(fēn)嚴苛，對開發商則十分(fēn)寬松，顯失公平。購(gòu)房(fáng)者要求修改，開發商以合同已備案爲由拒絕修改，導緻《商品房(fáng)預售合同》未能協商一緻和未能簽訂，屬不可(kě)歸責于一方的原因導緻合同無法簽訂，請(qǐng)求法院判決解除《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》，由開發商退還(hái)預約定金給購(gòu)房(fáng)者。
一審法院認爲，《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》是在訂立本約也就(jiù)是《商品房(fáng)預售合同》前先行就(jiù)部分(fēn)合同條款予以明确，将雙方一緻的意思表示通過合同條款的形式固定下來(lái)，并約定後續協商其餘條款，直至簽訂《商品房(fáng)預售合同》。簽訂《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》時，開發商已明示了《商品房(fáng)預售合同》，況且，購(gòu)房(fáng)者所指違約責任條款不足以說(shuō)明對購(gòu)房(fáng)者顯失公平；故購(gòu)房(fáng)者拒絕簽訂《商品房(fáng)預售合同》違反了《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》的約定，應當承擔違約責任，根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的解釋》第4條“出賣人(rén)通過認購(gòu)、訂購(gòu)、預訂等方式向買受人(rén)收受定金作(zuò)爲訂立商品房(fáng)買賣合同擔保的，如(rú)果因當事(shì)人(rén)一方原因，未能訂立商品房(fáng)買賣合同，應當按照(zhào)法律關于定金的規定處理(lǐ)；因不可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)雙方的事(shì)由，導緻商品房(fáng)買賣合同未能訂立的，出賣人(rén)應當将定金返還(hái)買受人(rén)”和《最高人(rén)民(mín)法院關于适用〈中華人(rén)民(mín)共和國(guó)擔保法〉若幹問(wèn)題的解釋》第115條“當事(shì)人(rén)約定以交付定金作(zuò)爲訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還(hái)定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還(hái)定金”的規定，購(gòu)房(fáng)者請(qǐng)求開發商返還(hái)定金，沒有事(shì)實和法律依據，應予駁回，爲此，一審法院駁回了購(gòu)房(fáng)者的訴訟請(qǐng)求。
購(gòu)房(fáng)者不服一審判決，提起上訴。
二審法院經審理(lǐ)認爲，《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》是購(gòu)房(fáng)者與開發商爲簽訂《商品房(fáng)預售合同》而簽訂的預約合同。購(gòu)房(fáng)者與開發商簽訂《商品房(fáng)預售合同》時，對《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》未約定的條款内容，仍應按照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第3條、第4條、第5條規定的平等、自(zì)願、公平原則，協商一緻後簽訂。開發商在其提供的格式合同即《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》中規定“若認購(gòu)方未按照(zhào)本認購(gòu)協議(yì)書(shū)約定的時間内，與出售方簽訂《商品房(fáng)預售合同》，并繳清第1期房(fáng)款的，則視爲認購(gòu)方違約，出售方已收的認購(gòu)定金不予退還(hái)，并有權另行處理(lǐ)該物業。”明顯違反了上述原則，對認購(gòu)方不具有約束力。同時，開發商提供的《商品房(fáng)預售合同》屬格式合同，合同中約定買受人(rén)未按出賣人(rén)通知，要求按合同總價款的10%一次性支付違約金；而逾期交房(fáng)，出賣人(rén)僅按日(rì)向買受人(rén)支付全部已付款1/萬的違約金。逾期辦證，出賣人(rén)按已付房(fáng)款的0.1%向買受人(rén)支付違約金；還(hái)有，相(xiàng)關設施、設備未能按約定時間和達到使用條件(jiàn)，僅由出賣人(rén)盡快(kuài)完善，以達到使用條件(jiàn)。這些約定，明顯限制了出賣人(rén)的責任，因此，購(gòu)房(fáng)者提出，商品房(fáng)預售合同中違約責任不公，要求磋商、修改的主張理(lǐ)由成立，開發商不同意磋商修改，雙方無法達成一緻意見(jiàn)，無法簽訂商品房(fáng)預售合同，屬于不可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)雙方的事(shì)由。根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的解釋》第4條規定，開發商應當返還(hái)預約定金給購(gòu)房(fáng)者。爲此，二審法院改判開發商返還(hái)預約定金給購(gòu)房(fáng)者。
由此可(kě)見(jiàn)，開發商應否返還(hái)定金，要看(kàn)購(gòu)房(fáng)者是什麽原因不簽訂《商品房(fáng)預售合同》，如(rú)果是惡意磋商，無故不簽訂的，也就(jiù)是由于購(gòu)房(fáng)者的原因和責任導緻《商品房(fáng)預售合同》無法簽訂的，則購(gòu)房(fáng)者應當承擔締約過失責任，開發商不應返還(hái)定金給購(gòu)房(fáng)者。反之，如(rú)果是由于開發商的原因導緻《商品房(fáng)預售合同》無法簽訂的，則開發商需雙方返還(hái)定金給購(gòu)房(fáng)者。民(mín)事(shì)經濟合同是平等的當事(shì)人(rén)雙方的合意，也即是合同雙方當事(shì)人(rén)協商一緻的結果。簽訂《商品房(fáng)預售合同》也必須是購(gòu)房(fáng)者與開發商協商一緻的結果，對《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》未約定的條款，在簽訂《商品房(fáng)預售合同》時，雙方都(dōu)有權協商，協商一緻，就(jiù)簽訂，協商不一緻，就(jiù)不簽訂，任何一方不能把自(zì)己的意志強加給另一方。購(gòu)房(fáng)者認爲違約條款不公，要求修改，開發商不同意修改，雙方達不成一緻意見(jiàn)，不能簽訂合同，不是購(gòu)房(fáng)者的原因，也不是開發商的原因，而是不可(kě)歸責于一方的原因，根據法律規定，應解除《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》，由開發商返還(hái)預約定金給購(gòu)房(fáng)者。有人(rén)會說(shuō)，如(rú)果開發商在簽訂《認購(gòu)協議(yì)書(shū)》已把《商品房(fáng)預售合同》交給購(gòu)房(fáng)者看(kàn)過了呢(ne)？那也不行，也還(hái)要協商，因爲購(gòu)房(fáng)者對《商品房(fáng)預售合同》并未确認，仍然有權協商，協商一緻後才自(zì)願簽訂合同，否則就(jiù)會成爲強買強賣。
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