【豐國(guó)說(shuō)法】購(gòu)房(fáng)者停貸，誰該承擔責任？ 2022-07-18
作(zuò)者：胡奎
最近，因樓盤爛尾，全國(guó)各地已發生(shēng)或将發生(shēng)不少購(gòu)房(fáng)者停貸并集體(tǐ)維權的事(shì)。
從(cóng)購(gòu)房(fáng)者角度看(kàn)，因爲開發商資金鏈斷裂，樓盤爛尾。購(gòu)房(fáng)者不僅交了首付款，而且每個月還(hái)要還(hái)貸，結果卻拿不到房(fáng)子，那自(zì)己爲什麽還(hái)要繼續還(hái)貸呢(ne)？
從(cóng)銀行角度看(kàn)，開發商資金鏈斷裂，樓盤爛尾，跟自(zì)己沒有關系。銀行與購(gòu)房(fáng)者簽有抵押借款合同，而且銀行也按照(zhào)合同約定将購(gòu)房(fáng)者的貸款支付給了開發商，購(gòu)房(fáng)者就(jiù)應當按合同約定還(hái)款。
從(cóng)開發商角度看(kàn)，自(zì)己也不想樓盤爛尾，但(dàn)爛尾已成事(shì)實，自(zì)己也沒辦法。開發商同意解除商品房(fáng)預售合同（即使開發商不同意，購(gòu)房(fáng)者也有權依法解除合同），但(dàn)卻沒錢退還(hái)給購(gòu)房(fáng)者。
從(cóng)純粹法律角度看(kàn)，債權具有相(xiàng)對性，排除相(xiàng)關合同無效的因素，則商品房(fáng)預售合同對購(gòu)房(fáng)者與開發商具有法律約束力，對銀行無約束力；抵押借款合同對購(gòu)房(fáng)者與銀行具有法律約束力，對開發商無約束力。
那開發商與銀行有什麽關系呢(ne)？銀行是開發商選定的，它們之間具有合作(zuò)關系，銀行放(fàng)貸給購(gòu)房(fáng)者的錢并沒有進入購(gòu)房(fáng)者的口袋，而是直接轉給了開發商。那麽購(gòu)房(fáng)者可(kě)以要求銀行将放(fàng)貸的錢先交付給自(zì)己嗎(ma)？不能。抵押借款合同基本上都(dōu)是格式條款，而且這也是銀行的一貫做法，購(gòu)房(fáng)者基本上沒有討(tǎo)價還(hái)價的餘地。
也就(jiù)是說(shuō)，在開發商資金鏈斷裂，樓盤爛尾的情況下，開發商預期違約已成事(shì)實，購(gòu)房(fáng)者當然有權解除商品房(fáng)預售合同。但(dàn)在購(gòu)房(fáng)者通過首付加按揭的方式已支付開發商全部房(fáng)款的情況下，購(gòu)房(fáng)者在此時解除商品房(fáng)預售合同已十分(fēn)不利，因爲此時開發商已無錢退還(hái)購(gòu)房(fáng)者，而購(gòu)房(fáng)者還(hái)需繼續還(hái)貸。
但(dàn)如(rú)果購(gòu)房(fáng)者不解除商品房(fáng)預售合同，而選擇繼續還(hái)貸，等待爛尾樓盤起死回生(shēng)，往往也是竹籃打水一場空——爛尾樓盤沒能起死回生(shēng)；即使能起死回生(shēng)，也必然會耽誤好多年(nián)，購(gòu)房(fáng)者也備受煎熬。
如(rú)此看(kàn)來(lái)，開發商和銀行早就(jiù)計(jì)劃好了，規避了自(zì)己的風(fēng)險，把風(fēng)險都(dōu)甩給了購(gòu)房(fáng)者。而購(gòu)房(fáng)者呢(ne)，由于缺乏經驗，或缺乏風(fēng)險意識，或爲了早日(rì)實現自(zì)己的購(gòu)房(fáng)夢想，往往是不管不顧，或者是随大(dà)流，或者是盲從(cóng)，就(jiù)簽了這兩個合同——商品房(fáng)預售合同與抵押借款合同。
當然，在大(dà)環境好的情況下，不少購(gòu)房(fáng)者這樣一頓操作(zuò)，也賺得(de)盆滿缽滿。隻是在百年(nián)未有之大(dà)變局中，任何事(shì)情并不都(dōu)是一帆風(fēng)順的。從(cóng)這個角度看(kàn)，購(gòu)房(fáng)者對自(zì)己的選擇應承擔相(xiàng)應的風(fēng)險。
但(dàn)這個事(shì)情一旦涉及人(rén)數衆多，那就(jiù)不單純是一個法律問(wèn)題了。正因爲考慮到這一點，最高人(rén)民(mín)法院早在（2019）最高法民(mín)再245号民(mín)事(shì)判決書(shū)中就(jiù)明确了：爛尾樓風(fēng)險不應當全由購(gòu)房(fáng)者承擔，因爲開發商爛尾導緻房(fáng)屋無法交付，緻使預售合同、借款合同、抵押合同解除的，應由開發商将收取的購(gòu)房(fáng)貸款本金及利息返還(hái)擔保權人(rén)（貸款銀行）和買受人(rén)（購(gòu)房(fáng)者），而買受人(rén)不負有返還(hái)義務。
因爲借款合同或抵押借款合同相(xiàng)關格式條款要求購(gòu)房(fáng)者在既未取得(de)所購(gòu)房(fáng)屋亦未實際占有購(gòu)房(fáng)貸款的情況下歸還(hái)貸款，明顯不合理(lǐ)地加重了購(gòu)房(fáng)者的責任，該格式條款無效，對購(gòu)房(fáng)者不具有拘束力。
商品房(fáng)預售合同與抵押借款合同涉及雙重法律關系，因開發商違約不能交房(fáng)導緻各方合同解除，但(dàn)卻實際占有使用購(gòu)房(fáng)者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購(gòu)房(fáng)者的債權；購(gòu)房(fáng)者未取得(de)房(fáng)屋，卻既支付了首付款，又需償還(hái)按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理(lǐ)，則在購(gòu)房(fáng)者對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩餘貸款承擔還(hái)款責任，明顯不合理(lǐ)地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。
而且，還(hái)有人(rén)找出了銀行更多的“罪過”：第一，銀行作(zuò)爲貸款方，違規在房(fáng)屋主體(tǐ)結構未封頂前發放(fàng)按揭貸款；第二，銀行将按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶；第三，銀行作(zuò)爲預售資金監管方之一，未積極履行資金監管義務，導緻預售資金支出不明。果真如(rú)此，則最高人(rén)民(mín)法院的判決對銀行來(lái)說(shuō)一點也不冤。
在過去(qù)很長一段時期，商品房(fáng)預售制度确實發揮了它應有的作(zuò)用。也許，現在到了取消該制度的時候了。取消商品房(fáng)預售制度，則購(gòu)房(fáng)者購(gòu)買的都(dōu)是現房(fáng)，不會出現爛尾樓、人(rén)去(qù)樓空跑路(lù)的情況，進而從(cóng)根本上解決這一問(wèn)題。對開發商而言，則會實現優勝劣汰，不會再讓某些開發商“空手套白(bái)狼”。
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