（一）2012年(nián)8月17日(rì)，曾小華與江西龍事(shì)達實業有限公司（以下簡稱龍事(shì)達公司）簽訂《贛州市商品房(fáng)買賣合同》，後雙方均已履行完畢合同約定的權利義務。2017年(nián)9月12日(rì)，雙方又簽訂《地下集中式車位租賃協議(yì)》，約定“龍事(shì)達公司将該小區2#3棟人(rén)防地下集中式（編号）04号汽車停車位租賃給曾小華，租賃價格爲95000元；租賃期爲5年(nián)，租賃期滿後，由曾小華免租金繼續使用該車位，雙方不再另行簽訂租賃協議(yì)，直至曾小華所購(gòu)住宅土(tǔ)地使年(nián)限到期後自(zì)行解除。”同日(rì)，曾小華向龍事(shì)達公司支付了95000元，龍事(shì)達公司也向其出具了加蓋财務專用章(zhāng)的收據，後雙方按約定履行了合同義務。

（二）案涉人(rén)防地下集中式（編号）04号汽車停車位所屬地下人(rén)防設施，系由龍事(shì)達公司投資建設。2019年(nián)2月25日(rì)，江西省人(rén)民(mín)防空辦公室向龍事(shì)達公司核發了（于都(dōu)）人(rén)防平字第001号《人(rén)民(mín)防空工(gōng)程平時使用證》。

    （三）2019年(nián)8月21日(rì)，曾小華将龍事(shì)達公司訴至法院要求确認《地下集中式車位租賃協議(yì)》無效并要求返還(hái)95000元租金，一審法院不予支持。後曾小華不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

爲鼓勵社會資本投資人(rén)防工(gōng)程建設，減輕國(guó)家财政負擔，人(rén)防工(gōng)程經驗收合格後，投資者可(kě)以取得(de)用益物權性質的人(rén)防車位使用權，投資者經人(rén)防主管部門(mén)備案批準，取得(de)人(rén)防車位使用權後，投資者就(jiù)可(kě)以采取使用權轉讓、出租等處置方式以實現投資利益。因此，本案屬于車位使用權轉讓，未涉及車位所有權的處置。上訴人(rén)主張合同無效，本院不予支持。

人(rén)防車位兼具國(guó)防戰備需要與金融投資屬性，部分(fēn)開發商爲吸引買受人(rén)購(gòu)房(fáng)，常常制造“買房(fáng)送車位”的商業噱頭，但(dàn)又未進一步明确轉讓車位的權利，未向房(fáng)屋買受人(rén)予以充分(fēn)說(shuō)明與提示，從(cóng)而引發系列有關車位權屬的争議(yì)，此種車位轉讓條款是否有效？買受人(rén)又能否要求退還(hái)相(xiàng)應價款？以本案爲例：

首先，任何人(rén)不得(de)以不知法爲由作(zuò)爲抗辯依據。人(rén)防車位本質上仍是人(rén)防工(gōng)程，其爲國(guó)家戰備資源的重要組成部分(fēn)，其建造的主要目的在于爲戰争動亂時期的人(rén)們提供安全庇護場所。但(dàn)考慮到人(rén)防工(gōng)程的戰時短(duǎn)暫性使用屬性，本着物盡其用的原則，爲減輕地方财政壓力，釋放(fàng)經濟效能，避免無謂浪費土(tǔ)地資源，實現國(guó)家所有、商業開發、業主使用的良性運作(zuò)模式，法律并不禁止将人(rén)防車位于平日(rì)投入商用，但(dàn)其所有權仍然依法歸屬國(guó)家所有，此時出現了人(rén)防車位所有權與使用、收益權能相(xiàng)分(fēn)離(lí)的局面。以買賣人(rén)防車位爲交易内容的合同應當歸屬無效，房(fáng)屋買受人(rén)理(lǐ)應知曉人(rén)防工(gōng)程所有權不得(de)轉讓的法律規定。

其次，開發商所打出“買房(fáng)送車位”的商業宣傳往往選擇回避、弱化轉讓内容的權利屬性，常見(jiàn)表現形式爲将車位所爲商品房(fáng)買賣合同的組成部分(fēn)，但(dàn)又在轉讓人(rén)防車位過程中未專門(mén)對此作(zuò)出提示及表述，因此對于轉讓人(rén)防車位的權利性質并不明晰，具有買賣與租賃并存的解釋空間。任何人(rén)無權處分(fēn)大(dà)于自(zì)己的權利，就(jiù)人(rén)防車位而言，若合同内容爲轉讓人(rén)防車位所有權，該行爲系無權處分(fēn)國(guó)家财産，合同理(lǐ)應歸屬無效；若合同内容系轉讓車位使用權，則需進一步探討(tǎo)。

再次，若開發商爲人(rén)防工(gōng)程的建設投入成本，且人(rén)防工(gōng)程經人(rén)民(mín)防空主管部門(mén)審查合格後發給《人(rén)民(mín)防空工(gōng)程平時使用證》，爲鼓勵社會資本投資人(rén)防工(gōng)程建設，投資者可(kě)以取得(de)用益物權性質的人(rén)防車位使用權，也即擁有人(rén)防車位的收益權能。承接上文所述，由于租賃合同僅是讓渡人(rén)防車位的使用權，并非所有權。此種情形下所簽訂的租賃合同，應屬合法有效。

最後，以業主繳足一定費用後，可(kě)免租金而使用車位的合同條款是否有效？筆者認爲，案涉合同并非是“名爲租賃，實爲買賣”。理(lǐ)由在于：合同中清晰載明租期屆滿後，可(kě)免租金繼續使用，直至所購(gòu)住宅土(tǔ)地使年(nián)限到期後自(zì)行解除，也即合同已經對租賃期限予以了明确，并非無限期處分(fēn)行爲。同時，關于繳足5年(nián)可(kě)免租金使用的約定，也不能視爲當事(shì)人(rén)就(jiù)案涉車位達成了買賣合意，無論理(lǐ)解爲開發商放(fàng)棄了後續租金債權，還(hái)是達成了後續以0元租賃車位，其本質上并非突破租賃合同的特征，該合同系雙方真實意思表示，并不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，合同應屬合法有效。

綜上所述，買賣合同的基本特征是買賣雙方通過支付對價轉移标的物的所有權。一旦擁有所有權，權利人(rén)即可(kě)享有直接支配标的物并排除他(tā)人(rén)幹涉的權利，處分(fēn)權是所有權最核心的内容。而使用權是指權利人(rén)不改變财産的本質歸屬的情況下依據标的物的性質或用途對标的物加以利用以滿足生(shēng)産、生(shēng)活需要的功能權能，即對标的物使用價值的利用。因此，若簽訂租賃合同，内容爲轉讓經審查合格的人(rén)防車位使用權，合同應屬有效，人(rén)防車位使用權可(kě)以依法轉讓。

1.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)人(rén)民(mín)防空法》第五條規定“國(guó)家對人(rén)民(mín)防空設施建設按照(zhào)有關規定給予優惠。國(guó)家鼓勵、支持企業事(shì)業組織、社會團體(tǐ)和個人(rén)，通過多種途徑，投資進行人(rén)民(mín)防空工(gōng)程建設；人(rén)民(mín)防空工(gōng)程平時由投資者使用管理(lǐ)，收益歸投資者所有。”

2.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)人(rén)民(mín)防空法》第二十六條規定“國(guó)家鼓勵平時利用人(rén)民(mín)防空工(gōng)程爲經濟建設和人(rén)民(mín)生(shēng)活服務。平時利用人(rén)民(mín)防空工(gōng)程，不得(de)影(yǐng)響其防空效能。”

3.《國(guó)家人(rén)民(mín)防空辦公室關于頒布<人(rén)民(mín)防空工(gōng)程平時開發利用管理(lǐ)辦法>的通知》第九條規定“人(rén)民(mín)防空主管部門(mén)應當根據使用單位提交的備案資料，經審查合格後發給《人(rén)民(mín)防空工(gōng)程平時使用證》。使用單位必須持有《人(rén)民(mín)防空工(gōng)程平時使用證》，方可(kě)使用人(rén)民(mín)防空工(gōng)程。

《人(rén)民(mín)防空工(gōng)程平時使用證》由國(guó)家人(rén)民(mín)防空主管部門(mén)統一格式，省、自(zì)治區、直轄市人(rén)民(mín)防空主管部門(mén)印制。”

4.《财政部、國(guó)家人(rén)防委員(yuán)會關于平時使用人(rén)民(mín)防空工(gōng)程的若幹規定》第三條規定“平時使用人(rén)防工(gōng)程必須辦理(lǐ)審批手續。各單位的人(rén)防工(gōng)程，由本單位安排使用，也可(kě)以與其他(tā)單位聯合使用，但(dàn)需報經城(chéng)鎮人(rén)防部門(mén)批準。公用人(rén)防工(gōng)程，中、小學的人(rén)防工(gōng)程和長期不用的單位人(rén)防工(gōng)程，由城(chéng)鎮人(rén)防部門(mén)統一安排使用。”

5.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百五十四條規定“國(guó)防資産屬于國(guó)家所有。鐵路(lù)、公路(lù)、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照(zhào)法律規定爲國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。”

6.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百七十六條規定“建築區劃内，規劃用于停放(fàng)汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”

7.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第一百五十三條規定“違反法律、行政法規的強制性規定的民(mín)事(shì)法律行爲無效。但(dàn)是，該強制性規定不導緻該民(mín)事(shì)法律行爲無效的除外。違背公序良俗的民(mín)事(shì)法律行爲無效。”