一、案情介紹

（一）2018年(nián)4月5日(rì)，劉立超在觀看(kàn)瑞金琦建實業有限公司（以下簡稱琦建公司）經營開發的贛閩物流園沙盤效果圖後，當日(rì)與琦建公司簽訂了兩份《贛州市商品房(fáng)買賣合同》。其中合同第3條載明“雙方簽訂合同後，依法變更建築工(gōng)程施工(gōng)圖設計(jì)文件(jiàn)，涉及商品房(fáng)結構形式、戶型、空間尺寸、朝向可(kě)能影(yǐng)響買受人(rén)所購(gòu)商品房(fáng)質量或使用功能情形的，出賣人(rén)應當在變更确立之日(rì)起10日(rì)内，書(shū)面通知買受人(rén)。出賣人(rén)未在規定期限内通知買受人(rén)的，買受人(rén)有權解除合同”等内容。

（二）合同簽訂後，劉立超于當日(rì)向琦建公司支付了的全部購(gòu)房(fáng)款，琦建公司向其發給《交房(fáng)通知書(shū)》，劉立超于2018年(nián)12月10日(rì)向琦建公司簽署了《收樓确認書(shū)》。此後，劉立超發現其所購(gòu)店(diàn)鋪門(mén)前立起門(mén)柱并建起了大(dà)門(mén)，原沙盤圖上顯示的三個店(diàn)鋪門(mén)面變成了兩個門(mén)面，覺得(de)店(diàn)鋪的使用價值明顯縮水，多次要求琦建公司賠償損失未果。

（三）劉立超遂将琦建公司訴至法院要求解除案涉合同并返還(hái)全部購(gòu)房(fáng)款，一審法院予以支持，琦建公司對此不服提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判，兩審終審。

二、裁判要旨

本院（2020）贛07民(mín)終1633号生(shēng)效判決書(shū)業已認定上訴人(rén)琦建公司出售店(diàn)鋪時系以沙盤模型作(zuò)爲宣傳及展示的依據，本案所涉沙盤圖屬于設計(jì)文件(jiàn)的組成部分(fēn)。涉及商品房(fáng)基礎設施、公共服務及配套設施的變更；變更建築工(gōng)程施工(gōng)圖設計(jì)文件(jiàn)，涉及可(kě)能影(yǐng)響買受人(rén)所購(gòu)商品房(fáng)質量或使用功能，而上訴人(rén)向被上訴人(rén)交付的房(fáng)屋與沙盤圖展示不符，又未按照(zhào)約定告知被上訴人(rén)，被上訴人(rén)要求解除合同，具有事(shì)實依據，符合雙方合同約定，本院予以維持。

三、問(wèn)題探討(tǎo)

沙盤模型的存在，便于爲消費者直觀展示商品的外在物理(lǐ)特征，但(dàn)若沙盤模型并未直接約定在合同的組成内容中，其是否具有法律意義？買受人(rén)能否以商品與沙盤圖效果不一緻而認爲出賣人(rén)構成違約？以本案爲例：

（一）沙盤模型作(zuò)爲商品房(fáng)的銷售廣告和宣傳資料，系出賣人(rén)就(jiù)商品房(fáng)開發規劃範圍内的房(fáng)屋及相(xiàng)關設施所作(zuò)的說(shuō)明和允諾且已具體(tǐ)确定，并對商品房(fáng)買賣合同的訂立以及房(fáng)屋價格的确定具有重大(dà)影(yǐng)響。結合本案，買受人(rén)劉立超在與琦建公司簽訂《贛州市商品房(fáng)買賣合同》時，若知曉案涉房(fáng)屋在結構形式、戶型等的現實樣态，與沙盤圖的呈現效果之間存在重大(dà)差異，就(jiù)不會與之訂立或不會以此種方式與之訂立合同。同時，沙盤圖對于案涉房(fáng)屋的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向等均進行了微縮呈現，内容已經以實物形式予以明确，琦建公司以沙盤圖作(zuò)爲外在宣傳手段，應當視爲要約，自(zì)動成爲合同的組成部分(fēn)。買受人(rén)劉立超按約向琦建公司支付了全部購(gòu)房(fáng)款，已經以自(zì)己的行爲向其作(zuò)出了承諾，合同應屬有效。

（二）江西省贛州市中級人(rén)民(mín)法院作(zuò)出的（2020）贛07民(mín)終1633号民(mín)事(shì)判決書(shū)，系他(tā)人(rén)基于相(xiàng)同事(shì)實向琦建公司主張權利的類案裁判文書(shū)。該生(shēng)效裁判文書(shū)對于“琦建公司對外出售房(fáng)屋時，系以沙盤模型作(zuò)爲宣傳及展示的依據，該沙盤圖屬于設計(jì)文件(jiàn)的組成部分(fēn)。”的事(shì)實已經予以認定，屬于當事(shì)人(rén)依法無須舉證證明的事(shì)實。結合本案，雙方于簽訂的兩份合同中均約定“依法變更建築工(gōng)程施工(gōng)圖設計(jì)文件(jiàn)，出賣人(rén)未在規定期限内通知買受人(rén)的，買受人(rén)有權解除合同。”本案中約定解除的事(shì)由已經成就(jiù)，出賣人(rén)琦建公司構成合同違約，劉立超請(qǐng)求解除合同具有事(shì)實及法律依據。

四、法條檢索

1.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第四百七十二條規定“要約是希望與他(tā)人(rén)訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列條件(jiàn)： （一）内容具體(tǐ)确定；

（二）表明經受要約人(rén)承諾，要約人(rén)即受該意思表示約束。”

2.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第四百七十三條規定“要約邀請(qǐng)是希望他(tā)人(rén)向自(zì)己發出要約的表示。拍(pāi)賣公告、招标公告、招股說(shuō)明書(shū)、債券募集辦法、基金招募說(shuō)明書(shū)、商業廣告和宣傳、寄送的價目表等爲要約邀請(qǐng)。商業廣告和宣傳的内容符合要約條件(jiàn)的，構成要約。”

3.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百六十二條規定“當事(shì)人(rén)協商一緻，可(kě)以解除合同。當事(shì)人(rén)可(kě)以約定一方解除合同的事(shì)由。解除合同的事(shì)由發生(shēng)時，解除權人(rén)可(kě)以解除合同。”

4.《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的解釋》第三條規定“商品房(fáng)的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請(qǐng)，但(dàn)是出賣人(rén)就(jiù)商品房(fáng)開發規劃範圍内的房(fáng)屋及相(xiàng)關設施所作(zuò)的說(shuō)明和允諾具體(tǐ)确定，并對商品房(fáng)買賣合同的訂立以及房(fáng)屋價格的确定有重大(dà)影(yǐng)響的，構成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房(fáng)買賣合同，亦應當爲合同内容，當事(shì)人(rén)違反的，應當承擔違約責任。”

5.《最高人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法>的解釋》第九十三條第一款規定“下列事(shì)實，當事(shì)人(rén)無須舉證證明：

（一）自(zì)然規律以及定理(lǐ)、定律；

（二）衆所周知的事(shì)實；

（三）根據法律規定推定的事(shì)實；

（四）根據已知的事(shì)實和日(rì)常生(shēng)活經驗法則推定出的另一事(shì)實；

（五）已爲人(rén)民(mín)法院發生(shēng)法律效力的裁判所确認的事(shì)實；

（六）已爲仲裁機(jī)構生(shēng)效裁決所确認的事(shì)實；

（七）已爲有效公證文書(shū)所證明的事(shì)實。”