一、案情介紹

（一）2013年(nián)8月15日(rì)，鑫宏公司向江油市農信社借款，由第三人(rén)銀通公司作(zuò)爲保證人(rén)，擔保鑫宏公司借款債務的履行。銀通公司爲降低保證擔保風(fēng)險，其于2013年(nián)9月10日(rì)與鑫宏公司簽訂反擔保抵押合同，次日(rì)簽訂《商品房(fáng)買賣合同》并辦理(lǐ)了備案登記。

（二）2017年(nián)2月4日(rì)，因鑫宏公司出現經營困難，其與魏于強夫妻達成購(gòu)房(fáng)案涉房(fáng)屋的合意，魏于強夫妻于當日(rì)繳納了大(dà)部分(fēn)購(gòu)房(fáng)款并領取鑰匙，随後即對案涉房(fáng)屋進行裝修并實際入住。後魏于強夫妻要求鑫宏公司簽訂《商品房(fáng)買賣合同》無果。

（三）因鑫宏公司未能解除反擔保責任，無法塗銷商品房(fáng)買賣備案登記，不能将案涉房(fáng)屋的不動産權屬辦理(lǐ)至魏于強夫妻名下。遂魏于強夫妻将鑫宏公司訴至法院，要求确認雙方存在合法的買賣合同關系，将案涉房(fáng)屋向其辦理(lǐ)過戶登記，一審法院對此支持。

二、裁判要旨

本院類推适用《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律問(wèn)題的解釋》第九條、第十條（目前處于第六條、第七條的位置）之規定，确定不動産多重買賣優先原則爲産權登記優于交付；交付占有優于未交付占有；均未交付占有，合同備案優先于未備案的；均未備案的，先簽訂合同優于後簽訂的合同。本案原告已合法占有商品房(fáng)，原告與被告的商品房(fáng)買賣合同應優先履行。

三、問(wèn)題探討(tǎo)

出賣人(rén)基于同一不動産與數買受人(rén)簽訂買賣合同，如(rú)何确定彼此之間的履行順位？由于目前尚存在立法空白(bái)，實務屆與理(lǐ)論界對此存在較大(dà)争議(yì)，以本案爲例：

首先，鑫宏公司雖然與銀通公司簽訂《商品房(fáng)買賣合同》，但(dàn)僅是将案涉房(fáng)屋作(zuò)爲向銀通公司提供反擔保的一種方式，屬于非典型擔保（後讓與擔保）。同時鑫宏公司爲銀通公司辦理(lǐ)抵押備案登記，也足以說(shuō)明雙方亦并非意在使銀通公司取得(de)不動産所有權。若鑫宏公司不能向其履行債務時，銀通公司僅能對案涉房(fáng)屋的拍(pāi)賣、變賣價款，在鑫宏公司的債務範圍内行使優先受償權，或向其行使爲自(zì)己辦理(lǐ)過戶登記的合同債權。

其次，抵押權屬于擔保物權，具有公示對抗效力。原則上已登記的不動産抵押權優先于房(fáng)屋買受人(rén)的合同債權，但(dàn)參照(zhào)《全國(guó)法院民(mín)商事(shì)審判工(gōng)作(zuò)會議(yì)紀要》所确立的會議(yì)精神，結合本案，房(fáng)屋買受人(rén)魏于強夫妻在人(rén)民(mín)法院采取查封措施前，已經與鑫宏公司達成了買賣合意，且屬于非因自(zì)身(shēn)原因未簽訂合同；所購(gòu)房(fáng)屋用于居住且名下沒有其他(tā)房(fáng)屋；已經支付的價款超過合同約定總價款的50%以上（已全部支付），應當認定爲其享有“房(fáng)屋消費者”的物權期待權，應優先于銀通公司的一般不動産抵押權。

再次，在學術(shù)界存在兩種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認爲：由于現行法律對此問(wèn)題沒有明确規定，故應嚴格按照(zhào)不動産所有權物權變動規則進行處理(lǐ)，也即隻有先登記的買方才能獲得(de)優先保護，否則所有的買方次序同等，因此本案銀通公司與魏于強夫妻的順位利益相(xiàng)同。第二種意見(jiàn)認爲：雖然現行法律對此問(wèn)題沒有明确規定，但(dàn)可(kě)以類推适用動産多重買賣的履行順位規則，即先登記的買方最優先獲得(de)保護，其次爲已經完成交付的買方可(kě)優先獲得(de)保護，再次爲已經支付價款的買方可(kě)優先，最後爲合同成立在先的買方可(kě)優先獲得(de)保護。

綜上所述，參照(zhào)《第八次全國(guó)法院民(mín)事(shì)商事(shì)審判工(gōng)作(zuò)會議(yì)（民(mín)事(shì)部分(fēn)）紀要》所确立的會議(yì)精神可(kě)知：“如(rú)果數份合同均有效且買受人(rén)均要求履行合同的,一般應按照(zhào)已經辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權變更登記、合法占有房(fáng)屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序确定權利保護順位。”目前在法律層面上，對于未登記的不動産多重買賣履行順位規則尚不明晰。各地法院在處理(lǐ)此類問(wèn)題時，會基于對交易安全的維護、對過錯分(fēn)配與風(fēng)險控制、對居住利益的保護等原則，各地法院會綜合各因素衡平裁量的權利，結合案件(jiàn)具體(tǐ)情況對于各買受人(rén)進行價值排序，以确定各買受人(rén)的權利保護順位。

四、法條檢索

1.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百一十四條規定“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照(zhào)法律規定應當登記的，自(zì)記載于不動産登記簿時發生(shēng)效力。”

2.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百二十四條規定“動産物權的設立和轉讓，自(zì)交付時發生(shēng)效力，但(dàn)是法律另有規定的除外。”

3.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百二十五條規定“船(chuán)舶、航空器和機(jī)動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得(de)對抗善意第三人(rén)。”

4.《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律問(wèn)題的解釋》第六條規定“出賣人(rén)就(jiù)同一普通動産訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人(rén)均要求實際履行合同的，應當按照(zhào)以下情形分(fēn)别處理(lǐ)：（一）先行受領交付的買受人(rén)請(qǐng)求确認所有權已經轉移的，人(rén)民(mín)法院應予支持；（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人(rén)請(qǐng)求出賣人(rén)履行交付标的物等合同義務的，人(rén)民(mín)法院應予支持；（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人(rén)請(qǐng)求出賣人(rén)履行交付标的物等合同義務的，人(rén)民(mín)法院應予支持。”

5.《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律問(wèn)題的解釋》第七條規定“出賣人(rén)就(jiù)同一船(chuán)舶、航空器、機(jī)動車等特殊動産訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人(rén)均要求實際履行合同的，應當按照(zhào)以下情形分(fēn)别處理(lǐ)：（一）先行受領交付的買受人(rén)請(qǐng)求出賣人(rén)履行辦理(lǐ)所有權轉移登記手續等合同義務的，人(rén)民(mín)法院應予支持；（二）均未受領交付，先行辦理(lǐ)所有權轉移登記手續的買受人(rén)請(qǐng)求出賣人(rén)履行交付标的物等合同義務的，人(rén)民(mín)法院應予支持；（三）均未受領交付，也未辦理(lǐ)所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人(rén)請(qǐng)求出賣人(rén)履行交付标的物和辦理(lǐ)所有權轉移登記手續等合同義務的，人(rén)民(mín)法院應予支持；（四）出賣人(rén)将标的物交付給買受人(rén)之一，又爲其他(tā)買受人(rén)辦理(lǐ)所有權轉移登記，已受領交付的買受人(rén)請(qǐng)求将标的物所有權登記在自(zì)己名下的，人(rén)民(mín)法院應予支持。”