拆遷補償安置協議(yì)，是指拆遷人(rén)與被拆遷人(rén)、房(fáng)屋承租人(rén)爲明确房(fáng)屋拆遷補償安置中的權利義務關系而訂立的協議(yì)，是約定拆遷當事(shì)人(rén)之間民(mín)事(shì)權利義務的合同。實踐中被拆遷人(rén)或者房(fáng)屋承租人(rén)往往以拆遷安置協議(yì)用來(lái)抵償欠款，債權人(rén)與拆遷人(rén)成爲拆遷補償安置協議(yì)的主體(tǐ)，在此種情形下房(fáng)屋的拆遷補償安置權益的歸屬問(wèn)題存在較大(dà)争議(yì)，該行爲是否合法有效也是司法實務的一大(dà)難點，本文針對以上兩點疑問(wèn)結合具體(tǐ)案情展開討(tǎo)論。

 （一）案例一：王某出借人(rén)民(mín)币100萬元給李某，借款屆期了李某無力償還(hái)。此時了李某名下有一農村房(fáng)屋列入拆遷征收範圍，并已與征收單位簽訂《拆遷補償安置協議(yì)》，補償協議(yì)約定李某可(kě)獲得(de)a、b兩套房(fáng)屋補償，折算價值爲120萬元、100萬元。後經與李某及拆遷單位協商，同意撤銷原安置協議(yì)，并由王某與拆遷部門(mén)簽訂安置協議(yì)一份，取得(de)價值100萬元的b房(fáng)屋拆遷安置協議(yì)的權益。

（二）案例二：張某與李某簽訂《房(fáng)屋抵押借款協議(yì)》一份，約定李某于合同簽訂日(rì)向張某借款100萬元，現将其拆遷安置房(fáng)作(zuò)爲抵押。如(rú)果李某逾期不予歸還(hái)或無力償還(hái)借款，則在該抵押房(fáng)屋将無條件(jiàn)将房(fáng)屋過戶給張某，并約定李某因其他(tā)法律糾紛導緻不能過構成違約，《房(fáng)屋抵押借款協議(yì)》簽訂當日(rì)，張某向李某彙款100萬元，李某出具借條，内容爲向張某借款100萬元，并向張某提供《房(fáng)屋安置補償協議(yì)》等材料，協議(yì)簽訂後張某實際使用在抵押房(fáng)屋。

首先，本案的争議(yì)焦點在于王某和拆遷部門(mén)簽訂的安置協議(yì)是否有效；如(rú)果認定爲有效的話(huà)如(rú)何進行履行？根據2017年(nián)江蘇省高院民(mín)事(shì)審判工(gōng)作(zuò)紀要，當事(shì)人(rén)以簽訂買賣合同作(zuò)爲民(mín)間借貸合同的擔保一般認定爲民(mín)間借貸法律關系，不認可(kě)讓與擔保的效力。

根據根據2019年(nián)《九民(mín)紀要》的相(xiàng)關規定，判斷以物抵債的合同效力要根據主合同是否已經屆滿予以區别對待，第一，若債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議(yì)，除存在法定無效事(shì)由外，一般認定該協議(yì)有效，以物抵債協議(yì)簽署後，債務人(rén)或第三人(rén)未依約履行的，債權人(rén)可(kě)選擇請(qǐng)求履行原債務或者以物抵債協議(yì)。第二，以物抵債協議(yì)在債務履行期限屆滿前達成，此時主債務金額尚不明确，其與抵債财産價值難以判斷，易出現不公平的情況，因此若當事(shì)人(rén)約定債務人(rén)到期沒有清償債務，抵債财産歸債權人(rén)所有的屬于法律禁止的流押流質情形，可(kě)認定該約定無效；而若當事(shì)人(rén)僅約定債務人(rén)到期沒有清償債務，債權人(rén)可(kě)以對抵債财産處置以實現債權的，該類約定有效，在此基礎上若抵債物已經轉移至債權人(rén)名下，此時雙方之間發生(shēng)的是讓與擔保法律關系，若抵債物并未轉移至債權人(rén)，該債權人(rén)則無法僅依據以物抵債約定獲得(de)對于其他(tā)債權人(rén)的優先權。

其次，就(jiù)案例一而言，王某出借人(rén)民(mín)币100萬元給李某，借款屆期了李某無力償還(hái)，首先認爲其屬于借款期限屆滿後，李某和王某之間發生(shēng)了以物抵債法律關系，李某将其房(fáng)屋拆遷補償權益用來(lái)抵償王某的欠款，不存在法律規定的合同無效的情形，合法有效，本質屬于債務履行方式的變更。

但(dàn)是值得(de)一提的是在案例1中由于案涉标的屬于農村宅基地，在合同性質的認定中，根據《土(tǔ)地管理(lǐ)法》規定：農村宅基地屬于農民(mín)集體(tǐ)所有，該以房(fáng)抵債行爲違反法律法規的有關規定，應當認定爲無效。那麽此時案涉《拆遷補償安置協議(yì)》是否合法有效？值得(de)商榷。

最後，就(jiù)案例二而言，張某與李某簽訂《房(fáng)屋抵押借款協議(yì)》，約定李某于合同簽訂日(rì)向張某借款100萬元，現将其拆遷安置房(fáng)作(zuò)爲抵押。我國(guó)采取的是債權形式主義的物權變動模式，對于不動産物權，當事(shì)人(rén)雙方除具有債權合意外，一般還(hái)需要過戶登記才能發生(shēng)物權效力。

案例2的情形屬于借款期限屆滿前雙方當事(shì)人(rén)之間簽訂的《房(fáng)屋抵押借款協議(yì)》，并且雙方之間不存在“擔保”的意思表示，房(fáng)屋也并未發生(shēng)物權變動，根據《九民(mín)紀要》規定當事(shì)人(rén)約定房(fáng)屋所有權直接歸屬債權人(rén)的屬于流押情形，可(kě)直接認定合同無效。值得(de)一提的是當存在擔保或者回購(gòu)等意思表示的時候，按照(zhào)讓與擔保法律關系處理(lǐ)。

1.《國(guó)有土(tǔ)地上房(fáng)屋征收與補償條例》第二條規定“爲了公共利益的需要，征收國(guó)有土(tǔ)地上單位、個人(rén)的房(fáng)屋，應當對被征收房(fáng)屋所有權人(rén)（以下稱被征收人(rén)）給予公平補償。”

2.《江蘇省高級人(rén)民(mín)法院民(mín)事(shì)審判工(gōng)作(zuò)例會紀要（2017）》以商品房(fáng)買賣合同擔保民(mín)間借貸的處理(lǐ)中規定：當事(shì)人(rén)以簽訂商品房(fáng)買賣合同作(zuò)爲民(mín)間借貸的擔保，借款到期後借款人(rén)不能還(hái)款，出借人(rén)請(qǐng)求履行商品房(fáng)買賣合同的，如(rú)何處理(lǐ)? 

我們認爲，根據最高法院民(mín)間借貸司法解釋第24條的規定，當事(shì)人(rén)以簽訂買賣合同作(zuò)爲民(mín)間借貸合同的擔保，借款到期後借款人(rén)不能還(hái)款，出借人(rén)請(qǐng)求履行買賣合同的，人(rén)民(mín)法院應當按照(zhào)民(mín)間借貸法律關系審理(lǐ)，并向當事(shì)人(rén)釋明變更訴訟請(qǐng)求。當事(shì)人(rén)拒絕變更的，人(rén)民(mín)法院裁定駁回起訴。因此，對于能夠認定當事(shì)人(rén)簽訂商品房(fáng)買賣合同系爲民(mín)間借貸擔保的，按照(zhào)民(mín)間借貸司法解釋的規定，應按照(zhào)民(mín)間借貸法律關系審理(lǐ)，不認可(kě)讓與擔保的效力。

3.《最高人(rén)民(mín)法院關于适用〈中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典〉合同編通則部分(fēn)的解釋》第二十七條規定“債務人(rén)或者第三人(rén)與債權人(rén)在債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議(yì)，不存在影(yǐng)響合同效力情形的，人(rén)民(mín)法院應當認定該協議(yì)自(zì)當事(shì)人(rén)意思表示一緻時生(shēng)效。

債務人(rén)或者第三人(rén)履行以物抵債協議(yì)後，人(rén)民(mín)法院應當認定相(xiàng)應的原債務同時消滅；債務人(rén)或者第三人(rén)未按照(zhào)約定履行以物抵債協議(yì)，經催告後在合理(lǐ)期限内仍不履行，債權人(rén)選擇請(qǐng)求履行原債務或者以物抵債協議(yì)的，人(rén)民(mín)法院應予支持，但(dàn)是法律另有規定或者當事(shì)人(rén)另有約定的除外。

前款規定的以物抵債協議(yì)經人(rén)民(mín)法院确認或者人(rén)民(mín)法院根據當事(shì)人(rén)達成的以物抵債協議(yì)制作(zuò)成調解書(shū)，債權人(rén)主張财産權利自(zì)确認書(shū)、調解書(shū)生(shēng)效時發生(shēng)變動或者具有對抗善意第三人(rén)效力的，人(rén)民(mín)法院不予支持。債務人(rén)或者第三人(rén)以自(zì)己不享有所有權或者處分(fēn)權的财産權利訂立以物抵債協議(yì)的，依據本解釋第十九條的規定處理(lǐ)。”

4.《最高人(rén)民(mín)法院關于适用〈中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典〉合同編通則部分(fēn)的解釋》第二十八條規定“債務人(rén)或者第三人(rén)與債權人(rén)在債務履行期限屆滿前達成以物抵債協議(yì)的，人(rén)民(mín)法院應當在審理(lǐ)債權債務關系的基礎上認定該協議(yì)的效力。當事(shì)人(rén)約定債務人(rén)到期沒有清償債務，債權人(rén)可(kě)以對抵債财産拍(pāi)賣、變賣、折價以實現債權的，人(rén)民(mín)法院應當認定該約定有效。

當事(shì)人(rén)約定債務人(rén)到期沒有清償債務，抵債财産歸債權人(rén)所有的，人(rén)民(mín)法院應當認定該約定無效，但(dàn)是不影(yǐng)響其他(tā)部分(fēn)的效力；債權人(rén)請(qǐng)求對抵債财産拍(pāi)賣、變賣、折價以實現債權的，人(rén)民(mín)法院應予支持。當事(shì)人(rén)訂立前款規定的以物抵債協議(yì)後，債務人(rén)或者第三人(rén)未将财産權利轉移至債權人(rén)名下，債權人(rén)主張優先受償的，人(rén)民(mín)法院不予支持；債務人(rén)或者第三人(rén)已将财産權利轉移至債權人(rén)名下的，依據《最高人(rén)民(mín)法院關于适用〈中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條的規定處理(lǐ)。”