商品房(fáng)所涉土(tǔ)地使用年(nián)限系買受人(rén)所關心的重要交易信息，房(fáng)屋買受人(rén)在簽訂《房(fáng)屋認購(gòu)書(shū)》這類預約合同後，應當盡到與相(xiàng)對方締結本約的先合同義務，守約方有權要求相(xiàng)對方承擔違反預約合同所生(shēng)的違約責任，但(dàn)房(fáng)屋買受人(rén)在簽訂認購(gòu)書(shū)後，以土(tǔ)地使用年(nián)限過短(duǎn)爲由拒簽本約，是否構成違約？本篇文章(zhāng)将結合（2014）清中法民(mín)二終字第598号判決所采納的觀點，與各位進行探討(tǎo)。

一、案情介紹

       2014年(nián)3月8日(rì)，焦麗瓊（乙方）與恒福公司（甲方）共同簽訂《恒福上築認購(gòu)書(shū)》，約定焦麗瓊向恒福公司認購(gòu)其開發的位于清遠(yuǎn)市某處商品房(fáng)。《恒福上築認購(gòu)書(shū)》中約定“乙方應于簽訂本認購(gòu)書(shū)當日(rì)支付定金2萬元，7日(rì)内簽署《商品房(fáng)買賣合同》。逾期7天未繳納應繳首期房(fáng)款或簽署《商品房(fáng)買賣合同》的，則視爲認購(gòu)中途違約，乙方無權要求甲方返還(hái)定金并按已繳納的全部房(fáng)款向甲方支付違約金，甲方有權将該商品房(fáng)另行出售，無需事(shì)前知會乙方。”後焦麗霞以恒福公司隐瞞了涉案商品房(fáng)的使用年(nián)限僅有30年(nián)爲由，訴至法院要求解除認購(gòu)書(shū)并返還(hái)已支付定金。一、二審法院均予支持，兩審終審。

二、裁判要旨

       恒福公司雖提出簽訂認購(gòu)書(shū)時已将國(guó)土(tǔ)使用證挂牆公示于銷售大(dà)廳告知焦麗瓊涉案房(fáng)屋的使用年(nián)限的抗辯意見(jiàn)，但(dàn)并沒有證據證明在簽訂認購(gòu)書(shū)時其已向焦麗瓊明示涉案房(fáng)屋使用年(nián)限，故對其抗辯意見(jiàn)原審法院不予采納。因本案屬于對将要簽訂的房(fáng)屋買賣合同主要條款未能達成一緻而導緻不能實現認購(gòu)書(shū)的目，屬不可(kě)歸責于任何一方的事(shì)由，但(dàn)因不可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)雙方的事(shì)由，導緻商品房(fáng)買賣合同未能訂立的，應當将定金返還(hái)，故對焦麗瓊要求恒福公司應當返還(hái)定金2萬元的請(qǐng)求，原審法院予以支持。

三、問(wèn)題探討(tǎo)

       預約合同是指當事(shì)人(rén)就(jiù)某具體(tǐ)事(shì)項達成協議(yì)，約定在一定的時間、地點等條件(jiàn)成就(jiù)時訂立本合同的一種民(mín)事(shì)法律行爲，筆者就(jiù)預約合同的幾個方面，與各位展開探討(tǎo)：

       首先，預售合同不同于預約合同。預約合同是指雙方約定将來(lái)訂立本約的合同，而預售合同已經對合同重要交易信息予以了明确，也即提前出賣交易信息明确的标的，在性質上屬于本約而非預約合同。因此，在涉及《房(fáng)屋認購(gòu)意向書(shū)》合同履行問(wèn)題時，實務中常存在兩種解釋路(lù)徑：（1）買賣合同。多應用于判斷是否辦理(lǐ)預售許可(kě)證所涉及的合同效力問(wèn)題，多爲主張合同無效的一方使用。（2）預約合同。不受是否辦理(lǐ)預售許可(kě)證的限制，隻需判斷合同的履行問(wèn)題。

       其次，通過預約的形式用以規避法律關于某些期限的強制性規定的，該約定無效，不能認爲是預約。以（2018）皖07民(mín)終339号判決爲例，若租賃合同的雙方當事(shì)人(rén)在20年(nián)租賃期限未屆滿的情況下，又在合同中直接達成到期自(zì)動續訂20年(nián)的約定，無須另訂合同，且前後兩階段的合同權利義務無任何變更。此種約定違背了相(xiàng)關法律的立法意旨，“到期自(zì)動續訂20年(nián)”的約定不能被認定爲是預約條款。

       再次，不具有具體(tǐ)内容，欠缺法律拘束力的約定不能被認定爲預約。以（2021）蘇02民(mín)終3967号判決爲例：若房(fáng)屋買賣合同的雙方當事(shì)人(rén)在合同中約定，買受人(rén)若在出賣人(rén)通知的認購(gòu)期限内未簽訂認購(gòu)書(shū)的，出賣人(rén)在認購(gòu)期限屆滿後無息退還(hái)意向金，而買受人(rén)繳納意向金後出賣人(rén)不限制其購(gòu)買意向房(fáng)屋，也不爲其保留意向房(fáng)屋。同時，雙方簽訂的認購(gòu)書(shū)并未約定何時簽訂本約及付款，此種合同内容顯然對雙方均不具有約束力，雙方對于違反合同約定也不負擔相(xiàng)應的法律後果，其内容并不具體(tǐ)，不屬于預約合同。

       最後，違反預約合同，是否要承擔實際締約的違約責任？以上海市金山(shān)區人(rén)民(mín)法院發布商事(shì)合同糾紛典型案例之十四所采納的觀點而言，當事(shì)人(rén)一方不履行預約合同約定，沒有履行與相(xiàng)對方訂立合同義務的，相(xiàng)對方雖然不可(kě)以強制要求訂立合同，但(dàn)可(kě)以請(qǐng)求其承擔預約合同約定的違約責任。因締約合同屬于民(mín)事(shì)主體(tǐ)意思自(zì)治的範疇，司法不得(de)過分(fēn)幹涉，因此預約合同的一方當事(shì)人(rén)構成違約，相(xiàng)對方可(kě)以請(qǐng)求其承擔預約合同項下的違約金等責任，但(dàn)不得(de)要求其承擔實際締約的違約責任。

       綜上所述，違約責任原則上采用嚴格責任，也即無過錯歸責原則，而《最高人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典>合同編通則若幹問(wèn)題的解釋》第七條對這一規則進行了調整，也即認定預約合同上的違約責任時采過錯原則，應當充分(fēn)考慮該當事(shì)人(rén)在磋商時提出的條件(jiàn)是否明顯偏離(lí)預約合同約定的内容以及是否已盡合理(lǐ)努力進行協商等因素。結合本案，商品房(fáng)所涉土(tǔ)地使用年(nián)限系買受人(rén)所關注的重要交易信息，本案屬于對将要簽訂的房(fáng)屋買賣合同主要條款未能達成一緻而導緻不能實現認購(gòu)書(shū)的目，應屬不可(kě)歸責于任何一方的事(shì)由，雙方均無過錯。因此，認購(gòu)書(shū)簽訂後，以土(tǔ)地使用年(nián)限過短(duǎn)爲由拒簽本約的，不構成違約。

四、法條檢索

1.《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第四百九十五條規定“當事(shì)人(rén)約定在将來(lái)一定期限内訂立合同的認購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預訂書(shū)等，構成預約合同。當事(shì)人(rén)一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可(kě)以請(qǐng)求其承擔預約合同的違約責任。”

2.《最高人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典>合同編通則若幹問(wèn)題的解釋》第六條規定“當事(shì)人(rén)以認購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預訂書(shū)等形式約定在将來(lái)一定期限内訂立合同，或者爲擔保在将來(lái)一定期限内訂立合同交付了定金，能夠确定将來(lái)所要訂立合同的主體(tǐ)、标的等内容的，人(rén)民(mín)法院應當認定預約合同成立。當事(shì)人(rén)通過簽訂意向書(shū)或者備忘錄等方式，僅表達交易的意向，未約定在将來(lái)一定期限内訂立合同，或者雖然有約定但(dàn)是難以确定将來(lái)所要訂立合同的主體(tǐ)、标的等内容，一方主張預約合同成立的，人(rén)民(mín)法院不予支持。當事(shì)人(rén)訂立的認購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預訂書(shū)等已就(jiù)合同标的、數量、價款或者報酬等主要内容達成合意，符合本解釋第三條第一款規定的合同成立條件(jiàn)，未明确約定在将來(lái)一定期限内另行訂立合同，或者雖然有約定但(dàn)是當事(shì)人(rén)一方已實施履行行爲且對方接受的，人(rén)民(mín)法院應當認定本約合同成立。”

3.《最高人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典>合同編通則若幹問(wèn)題的解釋》第七條規定“預約合同生(shēng)效後，當事(shì)人(rén)一方拒絕訂立本約合同或者在磋商訂立本約合同時違背誠信原則導緻未能訂立本約合同的，人(rén)民(mín)法院應當認定該當事(shì)人(rén)不履行預約合同約定的義務。人(rén)民(mín)法院認定當事(shì)人(rén)一方在磋商訂立本約合同時是否違背誠信原則，應當綜合考慮該當事(shì)人(rén)在磋商時提出的條件(jiàn)是否明顯背離(lí)預約合同約定的内容以及是否已盡合理(lǐ)努力進行協商等因素。”

4.《最高人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典>合同編通則若幹問(wèn)題的解釋》第八條規定“預約合同生(shēng)效後，當事(shì)人(rén)一方不履行訂立本約合同的義務，對方請(qǐng)求其賠償因此造成的損失的，人(rén)民(mín)法院依法予以支持。前款規定的損失賠償，當事(shì)人(rén)有約定的，按照(zhào)約定；沒有約定的，人(rén)民(mín)法院應當綜合考慮預約合同在内容上的完備程度以及訂立本約合同的條件(jiàn)的成就(jiù)程度等因素酌定。”