“提燈定損”本義是指提着燈，照(zhào)着牆看(kàn)損壞，引申爲故意吹毛求疵，雞蛋裡(lǐ)挑骨頭。近日(rì)，江西上饒市“提燈定損”風(fēng)波愈演愈烈，房(fáng)東郭某某在租客退租時，使用探照(zhào)燈對房(fáng)間每個角落進行仔細檢查，并列出了一系列需要該租客賠償的“損傷補償”，該行爲被生(shēng)動形象地稱爲“提燈定損”。

2024年(nián)3月28日(rì)，江西一女(nǚ)子（陳某）在網絡平台上發布視頻稱，她租在上饒市玉山(shān)縣一處村民(mín)自(zì)建房(fáng)，退租時房(fáng)東拿着高瓦數的“探照(zhào)燈”對房(fáng)間各個角落進行全面檢查，用黃(huáng)色标簽紙标出了牆上、家具上細微的磕碰，列出清單要求賠償1萬餘元，甚至提出換蹲坑、賠償外牆磚裂損失等不合理(lǐ)要求。該視頻一經發布，并引發輿論關注，并将此事(shì)件(jiàn)命名爲“提燈定損”。

據悉，去(qù)年(nián)9月5日(rì)，租戶陳某爲接送小孩方便，與位于冰溪街道東門(mén)村城(chéng)東安置區居民(mín)郭某某簽訂了租房(fáng)合同，并與另一租客吳某某合租。當月27日(rì)，陳某到居委會反映，因小孩吵鬧（上下樓）與房(fáng)東郭某引發矛盾，表示要退租，但(dàn)房(fáng)東以家具存在損壞爲由，不予退還(hái)租金及押金。房(fáng)東郭某便對租賃房(fáng)屋進行無死角的檢查，列出一份10884.95元的賠償清單，陳某未予認可(kě)。後經居委會出面多次調解，雙方達成賠償2000元的協議(yì)，并辦理(lǐ)退租手續。退租後，雙方再次因口角激化矛盾，陳某遂在抖音平台發布有關視頻引發網友熱(rè)議(yì)。

發布的視頻稱，陳某遭遇郭某對其進行的人(rén)身(shēn)威脅，3月22日(rì)晚，郭某存在拿磚塊砸向陳某的行爲，并且郭某的檢查方式有悖于常理(lǐ)，賠償請(qǐng)求不合理(lǐ)等問(wèn)題，并經調查該涉事(shì)房(fáng)屋存在違建情形。

4月3日(rì)，由玉山(shān)縣委、縣政府成立了由公安、住建、城(chéng)管、街道辦等部門(mén)聯合組成的調查組發布通報稱：該涉事(shì)房(fáng)屋存在違建，涉事(shì)房(fáng)東存在拿磚塊砸人(rén)的行爲，已經違反了《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)治安管理(lǐ)處罰法》，構成故意傷害行爲，已被行政拘留并處罰款，其已退還(hái)“賠償金”。

2022年(nián)初，出租人(rén)（李某）将其自(zì)有房(fáng)屋租賃給承租人(rén)（張某）使用，并簽訂租賃合同約定“租客張某未經房(fáng)東李某同意不得(de)将房(fáng)屋出租、轉讓或借與他(tā)人(rén)使用，否則造成的後果和經濟損失由租客張某負責；在租賃期内，承租人(rén)張某是該房(fáng)屋的實際管理(lǐ)人(rén)，該房(fáng)屋内發生(shēng)的所有安全事(shì)故、意外事(shì)故都(dōu)由承租人(rén)負責，與出租方無關。”2022年(nián)8月租賃房(fáng)屋發生(shēng)火(huǒ)災，消防救援大(dà)隊經調查後，作(zuò)出火(huǒ)災事(shì)故認定書(shū)。因失火(huǒ)導緻房(fáng)屋内财産受損，李某委托某價格評估公司評估後，其損失價值爲208553元并額外支出鑒定費6000元。後雙方協商賠償事(shì)宜未果，出租人(rén)李某訴至法院要求承租人(rén)張某承擔财産損失與鑒定費用。

法院經審理(lǐ)後認爲：雙方簽訂的房(fáng)屋租賃合同系真實意思表示，且合同内容不違反法律法規的強制性規定，爲有效合同，各方應按照(zhào)約定履行各自(zì)義務。

李某作(zuò)爲房(fáng)屋出租人(rén)，已經按照(zhào)租賃合同的約定将租賃物（房(fáng)屋）交付給承租人(rén)張某使用，并在租賃期限内保持租賃物符合約定的用途，且火(huǒ)災事(shì)故認定書(shū)對起火(huǒ)原因排除了電氣線路(lù)故障、卧室内物品自(zì)燃等引發火(huǒ)災的情形，出租人(rén)李某在租賃合同履行過程中不存在違約行爲。作(zuò)爲承租人(rén)的張某，應在合同期限内妥善保管、使用租賃物。經調查，承租人(rén)在未經出租人(rén)同意的情況下，将涉案房(fáng)屋轉租給案外人(rén)趙某和鄭某，且火(huǒ)災也是由案外人(rén)造成。張某在庭審中雖辯稱其對房(fáng)屋不是實際使用人(rén)，對火(huǒ)災的發生(shēng)沒有責任，但(dàn)其作(zuò)爲房(fáng)屋的承租方，應對其承租房(fáng)屋的消費安全負責，且雙方在租賃合同中已明确約定承租方不得(de)擅自(zì)轉租。現承租人(rén)張某未經出租人(rén)李某同意的情況下放(fàng)任案外人(rén)在涉案房(fáng)屋居住，并通知中介将涉案房(fáng)屋進行轉租的行爲，已經構成違約，其應當承擔相(xiàng)應的違約責任，亦應對違約行爲造成的損失承擔相(xiàng)應的法律責任，最終判決張某賠償李某房(fáng)屋财産損失208553元和鑒定費6000元。

該案中，存在違約責任和侵權責任競合的情形，是指因當事(shì)人(rén)一方的違約行爲，損害對方人(rén)身(shēn)權益、财産權益的，受損害方有權選擇請(qǐng)求其承擔違約責任或者侵權責任。從(cóng)權益受損害之當事(shì)人(rén)角度處罰，其可(kě)基于該行爲提出兩個以上的實體(tǐ)請(qǐng)求權，但(dàn)其隻能擇一主張權利，人(rén)民(mín)法院對已提起的請(qǐng)求權作(zuò)出實體(tǐ)判決後，其不能再以另外的請(qǐng)求權提起訴訟，否則後訴構成重複訴訟，應予以駁回起訴（規定根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》的解釋第247條）。本案中法院根據出租方李某的主張以違約責任作(zuò)出判決，維護了房(fáng)主的合法權益。

（一）房(fáng)屋租賃期間出現損壞誰承擔？

承租人(rén)按照(zhào)約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任（《民(mín)法典》第七百一十條、七百一十一條、七百一十二條）。在房(fáng)屋租賃期間發生(shēng)損壞，一般情況下由出租方進行維修，在房(fáng)屋不符合雙方約定的使用狀态時，出租方需進行修理(lǐ)和維護，以保證承租人(rén)能夠正常使用，包括租賃期間對房(fáng)屋的正常保養。損壞是由承租方造成的或者雙方約定由承租方承擔檢查和維修責任的，承租方需在租賃期間對損壞進行修理(lǐ)和維護。

（二）租賃合同違約如(rú)何賠償？

現行民(mín)法典所确立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度，而屬于賠償性違約金制度。當房(fáng)屋租賃的雙方在租賃期限内發生(shēng)一方違約後、守約方要求違約方承擔違約責任時，如(rú)果約定的違約金低于實際發生(shēng)的損失，守約方可(kě)以起訴至法院請(qǐng)求增加違約金；如(rú)果約定的違約金“過分(fēn)”高于實際損失，違約方可(kě)以起訴至法院請(qǐng)求減少違約金。

（三）提前退租是否可(kě)以要回押金？

依法成立的租房(fáng)合同，對雙方當事(shì)人(rén)具有法律約束力，當事(shì)人(rén)應當按照(zhào)約定全面履行自(zì)己的義務。租房(fáng)合同未到期但(dàn)經出租人(rén)和承租人(rén)協商一緻的，押金依然能退回。但(dàn)在簽訂租賃合同時，通常會約定違約事(shì)項，如(rú)果合同中約定了租賃期，而租客又存在提前退租的情形，那麽提前退租的行爲就(jiù)屬于違約現象，出租人(rén)可(kě)以不退押金（《民(mín)法典》第五百八十六條、第五百八十七條）。

（四）租房(fáng)押金是否等同于違約金？

首先在概念上，押金是一種對房(fáng)屋及房(fáng)屋物品完整和完好性的擔保，承租期結束時如(rú)果沒有發生(shēng)損壞的情形，則出租方需全額無息退回承租方。而違約金是一種補償性質的，如(rú)果一方有違約責任，則需要對違約行爲承擔責任。

第二，雖說(shuō)押金和違約金都(dōu)是爲了保證合同的順利完成，但(dàn)押金交付是在合同成立之後、履行之前，是爲了保證合同雙方當事(shì)人(rén)遵守合同的權利和義務。而違約金是在合同成立之後，在出現違約時需要承擔違約責任的形式。一般情形下，在租房(fáng)屋的時候如(rú)果産生(shēng)違約行爲，違約金可(kě)以先從(cóng)押金中扣除。

最後，在法律上押金并不完全等同于違約金，二者區别在于違約金對雙方均有制約力，而押金隻對房(fáng)屋承租方具有約束力，沒有約定對承租人(rén)的制約。

（五）違章(zhāng)建築的認定标準？

違章(zhāng)建築的認定是指違反法律、法規，在城(chéng)市規劃區内沒有取得(de)建設工(gōng)程規劃許可(kě)證或者違反工(gōng)程規劃許可(kě)證的規定建設的建築，或者是采取欺騙手段片區批準而新建、擴建或者改建的建築，違章(zhāng)建築應由縣級以上人(rén)民(mín)政府土(tǔ)地行政主管部門(mén)責令處分(fēn)處罰。（《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)鄉規劃許可(kě)法》第六十四條）

違章(zhāng)建築依照(zhào)其“違章(zhāng)”的程度不同，有各種不同的情況，建築物是否屬于違章(zhāng)建築，從(cóng)五個法定要件(jiàn)進行判斷：

其一，必須違反《城(chéng)鄉規劃法》《土(tǔ)地管理(lǐ)法》等建設規劃相(xiàng)關規定擅自(zì)建設的建築物、構築物或其他(tā)設施，是否違法是界定建築物性質的首要标準。

其二，違法建築客觀上表現爲未依法取得(de)建設工(gōng)程規劃許可(kě)證或未按照(zhào)規劃許可(kě)證要求進行建設，以及未取得(de)臨時建築規劃許可(kě)建設臨時建築或超過批準期限與其未拆除臨時建築等。

其三，違法建築以存在建築物、構築物爲前提，即隻要違法行爲人(rén)已經投入資金、設備進行實際建設而不要求已經建成竣工(gōng)。

其四，行爲人(rén)主觀上要有過錯，隻要存在違反法律法規規定建設的建築物，就(jiù)可(kě)以認定行爲人(rén)主管上存在違法的故意。

（六）出租“違章(zhāng)建築”的租賃合同是否有效？會産生(shēng)何種法律後果？

未取得(de)使用權或所有權，位移法取得(de)施工(gōng)許可(kě)證明，并被住建部門(mén)發出多次停工(gōng)令後予以強制拆除的違法構築物，所簽的《租賃合同》屬于無效合同。（《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第二條）

租賃合同無效，出租人(rén)應向承租人(rén)返還(hái)租金、押金等費用，承租人(rén)應向出租人(rén)返還(hái)房(fáng)屋、支付房(fáng)屋占有使用費等因使用房(fáng)屋所産生(shēng)的費用。（出租人(rén)要求承租人(rén)支付房(fáng)屋使用費的依據：《租賃合同糾紛司法解釋》第四條第一款：“房(fáng)屋租賃合同無效，當事(shì)人(rén)請(qǐng)求參照(zhào)合同約定的租金标準支付房(fáng)屋占有使用費的，人(rén)民(mín)法院一般應予支持。”）
 

目前人(rén)口流動性增強，異地務工(gōng)現象增多，在未來(lái)相(xiàng)當長的一段時間内，長租市場仍将持續增長。而當下房(fáng)屋租賃市場良莠不齊、不夠透明，建設更加規範透明的房(fáng)屋租賃市場，保護消費者的合法權益，才能更好地促進租房(fáng)市場健康有序發展。